2015年8月民乐里项目效益评估及控规建议资料.pptVIP

从客观上分析—— 1、通过多方渠道获知，郑州市规划局关于高容积率商业商务项目并无明确限制条件。 2、从区域发展现状上分析，项目属于火车站商圈南侧以批发和物流为主，业态杂乱，陇海路和南关街业态档次相对较低，区域形象档次亟需提升。 从主观上分析—— 1、本地块的容积率上限建议设定为10； 2、商务金融型项目的常规建筑密度为50%，考虑到本项目的特殊性，可设置为60%以下。 3、对于本项目在方案中提到的地块西南侧绿化用地的地下部分统一规划为地下停车位的要求可以考虑，但必须设置前提条件，保证项目的总体停车数量应保证0.8个车位/百平米以上。 综上所述—— 区域及地块分析 PART 1 区域房地产市场分析 PART 2 PART 3 项目物业价值评估及效益测算 PART 4 项目容积率指标建议 项目物业价值评估原则—— 1、根据当前意向开发企业制定的项目修建性详细规划中的具体指标为基础依据。 2、其中写字楼物业和商业物业因为自身属性的区别，测算方法采用不同的方式进行。其中写字楼物业运用常规的市场比较法进行物业价值测算；而商业物业运用租金反推的方式进行物业价值测算。 3、地下停车位作为项目整体的配套功能物业，其具备提升项目综合价值的作用，但自身未计入物业价值范畴。 4、项目物业价值的大小对于项目经济效益的影响变化巨大，测算物业价值本着从市场中来、到市场中去的原则，尽可能做到理性客观。 1、销售情况修正 依据区域市场环境及对各项目的研判，调差系数控制在合理的范围： ±2% 。 比较因素 本案 华润大厦 正弘凯宾城 兴达国贸 德化无限城 交易情况 修正系数 100/100 100/100 100/99 100/100 100/99 写字楼产品定价——市场比较法 2、区域因素修正 单项系数调差设置为± 1%，综合系数调差设置为±4% 比较因素 本案 华润大厦 正弘凯宾城 兴达国贸 德化无限城 项目地段 20 20 20 20 20 片区商业环境 20 21 19 19 20 交通便捷状况 20 20 20 21 20 周边环境 20 20 19 19 19 区域发展前景 10 10 10 10 10 总 计 100/100 100/101 100/98 100/99 100/99 写字楼产品定价——市场比较法 比较因素 本案 华润大厦 正弘凯宾城 兴达国贸 德化无限城 物业规模 10 10 9 9 10 整体规划 10 11 10 10 9 外立面形象 10 10 10 10 9 园林设计 10 10 10 10 10 产品结构 10 11 10 9 10 公共部分装修档次 10 11 10 10 10 自身配套 10 10 10 10 10 噪音影响 10 10 9 10 9 周边配套 10 10 9 11 9 物业管理 10 10 10 10 10 总 计 100/100 100/103 100/97 100/99 100/96 3、项目规划设计情况修正 单项调差系数设置控制在： ± 1%；综合调差系数控制在： ±5% 。 写字楼产品定价——市场比较法 比较因素 本案 华润大厦 正弘凯宾城 兴达国贸 德化无限城 发展商品牌及实力 25 26 25 25 25 宣传推广 25 25 25 25 25 事件营销 25 25 25 25 25 现场包装 25 25 24 25 24 合计 100/100 100/101 100/99 100/100 100/99 4、市场宣传推广修正 项目应打破市场常规操作方法，从目前在售楼盘来看,其营销理念及营销手段明显处于同类楼盘之上。综合调差系数控制在： ±3% 。 写字楼产品定价——市场比较法 比较因素 本案 华润大厦 正弘凯宾城 兴达国贸 德化无限城 交易情况 修正系数 100/100 100/100 100/102 100/102 100/100 5、交易时点修正 从片区市场供应量以及对相应的竞争压力分析，综合评估，调差系数设置在合理的2%范围内。 写字楼产品定价——市场比较法 项目 华润大厦 正弘凯宾城 兴达国贸 德化无限城 交易价格 12000 10000 15000 9000 交易情况修正 1.00 1.01 1.00 1.01 区域因素修正 0.99 1.02 1.01 1.01 产品规划设计修正 0.97 1.03 1.01 1.04 市场宣传推广修正 0.99 1.01 1.00 1.01 交易时点修正 1.00 0.98 0.98 1.00 修正价格（元） 11880 10100 15000 9126 整体均价制订体系 写字楼产品定价——市场比较法 备注：华润大厦去除精装修成本6000元/㎡，实际销售均价12000元/㎡ p项目综合 = ∑ P修正A* tn