中原-长安君源酒店式公寓整合营销要点详解.ppt

长安镇简介 长安在东莞市最南端。东与深圳市宝安区松岗镇相接；西与虎门镇相邻；南边濒临珠江口伶仃洋；北至莲花山，与大岭山镇接壤。故长安有“左龙（蛇口）右虎坐莲台，依山傍水中平原”之称。 国土面积83平方公里。是虎门的70%，常平的71%，厚街的2/3。 下辖13个社区居民委员会:长盛、涌头、霄边、咸西、锦厦、新安、乌沙、新民、沙头、上沙、厦岗、厦边、上角。 户籍人口4万，外来人口69万，是东莞各镇区外来人口最多的，比第二位的虎门多17万。 长安迁入人口与迁出人口比仅次于东城，居住人口非常稳定。 长安镇经济实力 长安镇工业 2008年长安镇规模工业数量（364个）与虎门镇（367个）基本持平，且遥遥领先于其他镇区。但乡镇企业总数及产量在各镇区中仅处于中等水平。 2008年长安镇农业总产值（1.1亿元）在各镇区列第十一名，前三位镇区为沙田（2.53亿元）、虎门（2.51亿元）、谢岗（1.57亿元）。 长安镇居民生活水平 长安镇房地产投资 长安镇土地供应 09年长安镇普通住宅成交均价平稳，均价在7000元/平米，在东莞属于高位 沃多夫 沃多夫户型配比 沃多夫户型以单身公寓及一房为主，所有户型均带精装修，装修标准有1800元/㎡及3000元/㎡两种选择，只包硬装修。 目前长安市场缺少此类投资型公寓项目，长安客户购买力较强，轻轨开通后，对深圳客户也具有一定的吸引力，该项目地段是另一个具有相当升值潜力的价值点。 沃多夫销售情况 沃多夫户型点评 该项目货量较大，目前投资型项目需要较长时间消化 户型没有较大的缺陷，总价不高是吸引投资客户的关键 但目前面临二套房贷政策问题，预计目前阶段销售量会受到较大影响 信义一号 长安花园 长安花园户型分析 金沙花园 金沙花园剩余货量户型配比 金沙花园户型点评 3.7米客厅开间稍显狭窄 入户花园不如生活阳台的实用性强 三房空间布局不合理，2.5米开间使空间较局促 狭长走廊浪费空间比较严重 大露台、大入户花园能够增加户型亮点，但需要计算一半面积使得空间利用方面不够实用 北向单位采光受很大影响 新彼岸（鹏程晴园） 新彼岸户型配比 新彼岸户型点评 三房单位比较方正实用，但入户花园浪费了部分空间 生活阳台的缺失，影响基本生活需求 能够做到南北通透，采光通风都不会有影响 长安镇房地产市场三大板块特征 本地区域： —振安路； — 长安中心主要干道； —莞深大道； 兵马未动，粮草先行： 在项目启动前期，于深莞两地，联合政府、媒体举办相关论坛，并邀请媒体“剑客”对区域进行概念炒作，共同挖掘区域及项目价值 目的：区域概念导入“长安人的世界形象”提高片区和项目的形象 炒作 东莞市　 塘厦 深圳市 封杀 深圳重点区域： —深圳机场； —深南大道； —福田中心区； 争夺重点咽喉路段的广告牌资源，截流客户 囊括 中原号看楼团 分展场、推介会 举办中原推介会，将转介人邀请至现场，同时附于联谊表彰形式进行 引爆 举办大型产品发布会同时邀请有影响力人士莅临本项目，引起市场的关注度，引爆市场。 Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 建议：推售策略调整 策 略 建 议 基于现在政策初现，市场后续观望之际，调整推售策略，在市场未测的情况下，不仅增强自身的抗风险能力，又能保障购房信心，满足不同层次客户购房需求。 改变推售单位搭配：必须考虑市场需求发生变化导致客户群体发生变化而引发的需求变化； 速度调整：利用好小步快跑策略，不仅利于试探市场反应，使后市房地产走势明朗化，便于后期随时调整价格，并且还能制造市场热点，传达利好信号给消费者，保障居民购房信心。 建议：建议开发商 借鉴 产品中1栋为美国凯悦国际酒店管理集团投资并管理的超五星级酒店柏悦酒店 银泰中心的连体公寓直接命名为柏悦公寓 借鉴1 北京银泰中心 借鉴2 按照楼层数来设置产品的等级，定制空中会所 产品核心力塑造 产品打造 —— 会所设置 设置私属会所于项目的顶层。 建议将酒店的服务配套设施安排到高层和顶层，形成公寓独特的吸引力。 建议将会所安排在酒店顶层，空中会所可以俯瞰海景， 提升专属性和尊贵感 产品打造 —— 产品分类 将产品分成三个等级 第一级：6-19层，以90平米以下的总裁公寓、一房或两房的主流产品，目的是以接近市场的价格出售，作为回流现金的主力； 第二级：20—23层，四套打通的升级产品，定名为总裁府，可作为价格的标杆和稀缺的功能型大户，用来体现越稀缺越珍贵，也便于项目炒作； 第三级：24层，12套或24套打通产品，为180度或者360度全视觉功能，作为全球仅此一套的环球基地的概念