武汉万科青山项目中期汇报大纲初稿20080107.docVIP

武汉万科青山红钢城项目中期汇报大纲初稿 2008-01-07 任务背景与研判思路 任务背景、各方角色 研究范围、项目性质 阶段计划与成果目标 本策划待解决的核心问题 项目策划方法与研判思路 项目特性与基本界定 ※要点： 确定项目讨论的边界，判定项目发展的要求及约束条件 基于项目用地条件的研判 基于更新保护需要的研判 基于改造开发需要的研判 基于项目推进时间的研判 功能置换方向的可能性 旧城保护性更新改造的类型总结 ※要点：以功能来分类，结合案例，要分别分析不同类型的特点、价值以及对用地、建筑的要求，这三方面都是后文回归到项目分析的重要铺垫。例如有些功能在项目现有条件下很难做，但为使项目经营做活，就必须创造条件为某些功能开辟道路。 商业：风情商业街区/会所（代表案例：上海新天地、新加坡克拉码头） 展示：文化展馆/博物馆（代表案例：……） 办公：文化创意园区（代表案例：上海苏州河改造、杨浦滨江创意产业园） ？？ 旧城保护性更新改造的规律总结 要点：核心是要总结不同类型的功能选择是否可行、可以做到什么程度的判断依据。规律总结的角度很重要，必须紧扣项目可行性研判的需要，并且要求观点精准、案例到位，每一个观点的提出，都必须成为后文回归到项目分析的铺垫，成为贯穿全案的独特思路亮点。 城市决定价值： 例如新加坡、上海、……（选择代表不同级别影响力的城市做比较） 区位决定潜力： 例如……（选择代表中心区位与边缘区位的两个案例比较） 特色决定影响： 例如新天地、……（选择代表强特色与弱特色的两个案例比较） 市场决定功能： 例如杨浦滨江创意产业园、武汉……（选择受到不同层次市场支撑的两个案例比较） 项目发展条件与态势分析 宏观经济解读（城市决定价值） 武汉的经济特点与发展战略，对项目的影响 青山区的经济特点、在武汉城市中的经济地位，对项目的影响 青山区的发展潜力与可能性，对项目的影响 上位规划分析（区位决定潜力） 武汉城市总体规划：青山区在未来城市格局中的地位，对项目影响 青山区总体规划：红钢城在青山区域格局中的地位，对项目的影响 青山区近期建设规划：青山区未来五年内城市变化，对项目的影响 红房子价值评价（特色决定影响） 发展渊源与保护价值 片区特色与历史文化意义 在武汉历史文化片区中的地位 市场需求研判（市场决定功能） 武汉商业格局与消费流向 武汉人如何看青山 青山人的特点与需求 项目功能置换方向的思考 项目功能方向选择的可能性 稳健方案：立足青山市场，做区域特色商业中心 本方案实现的前提：必须以集中商业带动市场的回流 发展思路与功能组合： 项目价值意义： 对用地与建筑的要求： 对规划与政策支持的要求： 积极方案：立足武汉市场，做城市特色商业区 本方案实现的前提：必须复合能牵动跨区域市场的功能 发展思路与功能组合： 项目价值意义： 对用地与建筑的要求： 对规划与政策支持的要求： 项目下阶段推进计划与建议 第一阶段工作计划与方法要点 时间 主要任务 要点备注 1月07日 分头收集消化梳理资料、补充访谈调研及整理思路 雪统筹整体报告思路； 彭、张梳理各自负责部分的素材并提炼具体观点。 1月08日 讨论并确定报告大纲、主要观点 明确大纲细化及报告撰写的分工 商量与万科沟通的要点及思路 肖、雪、彭、张、严参与； 讨论会后，雪准备与万科沟通的内容，彭、张负责细化大纲； 彭另负责与万科联系确定沟通时间及相关安排。 1月09日 讨论并确定细化的报告大纲 赴深圳与万科沟通 结合大纲需要，对基础素材作针对性梳理提炼，形成细化大纲，要落实到每个P要做什么、怎么做。 1月10日 撰写报告 具体写案以彭、张、涛为主，严配合，每形成一部分成果及时交给雪察看及推敲，雪同时参与重点难点部分的具体分析及每部分观点的把握 1月11日 撰写报告 1月12日 撰写报告 1月13日 撰写报告 1月14日 撰写报告 1月15日 整体统稿、调整、润色 雪统筹，其他人视需要配合 1月16日 赴深圳对万科作中期汇报 与万科深圳总部初步沟通思路及要点 重伸本次策划工作的范围、重点、深度，摸清万科总部的目标、态度与要求 沟通工作阶段推进计划，及汇报调研工作的开展与成效 抛出策划方法与思路、展示专业性 提出对项目条件的初步判断与思考 试探万科对项目两种策略路线的态度 建议对后续商家访谈的操作