新政及淡市下业务拓展应对策略材料.ppt

新政下策源业务拓展策略 Part 2 Part 3 Part 1 宏观背景 报告内容 策略预备 机会解读 Part 4 执行动作 美联储新一轮量化货币宽松政策在国际金融市场引起连锁反应，商品期货市场全线上扬。美元的“溢出效应”加剧了国际通货膨胀压力。印度、中国、巴西等新兴经济体国家物价均出现大幅上涨。 中国香港、印度、巴西、韩国、俄罗斯等国家均受到游资冲击，由于国内严格的资金管理，国际游资对中国经济还未造成过大影响，但从游资流入方向和资金推高房地产等行业的情况来看，已经到了“令人警醒的时点。” 趋势1：国际经济政策出现分化，游资涌入，外因性货币及经济环境引起政府持续预警（严控高危泡沫行业）。 宏观环境 由於官方调整了2011年CPI的权重，中国1月CPI同比上涨4.9%，环比涨幅约在0.9%，低於市场的普遍预期。PPI比去年同月上涨6.6%。 宏观环境 趋势2：国内通胀压力增大，内因性货币及社会经济压力导致政府系列针对性货币动作必然频繁（货币及信贷紧缩引起的开发链条瓶颈）。 1月末，广义货币(M2)余额73.56万亿元，同比增长17.2%。人民银行计划全年增长率为16%，新增约7万亿贷款。 房地产行业 十二五”期间全国住房建设总量较大，估计每年商品房建设大概在600万套左右，保障性安居工程500万套左右。 开征持有环节税，房产税已纳入房地产十二五规划。 确立“民生型支柱产业”的基本定位，构建稳定合理的房价形成机制。 将住房保障建设纳入法制化轨道。 宏观环境 十二五规划中的房地产行业 趋势3：政府以十二五规划为契机重新定义房地产结构，全面推进左膀右臂（强推住房保障体系并以衍生税务体系来夺取房地产的日益增值），严防舆论导向为“垄断暴利”的第三只手（商品住宅销售市场）。 宏观环境 新国八条政策内容： 新国八条重点从四个角度对市场进行调控。 新国八条 第三条：调整完善相关税收政策，加强税收征管。 第四条：强化差别化住房信贷政策。 第六条：合理引导住房需求。 第二条：加大保障性安居工程建设力度。 第五条：严格住房用地供应管理。 第一条：进一步落实地方政府责任。 第八条：坚持和强化舆论引导。 第七条：落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 1、抑制需求 2、增加供给 3、预期管理 4、加强对地方政府约束 总的来看，新国八条在信贷、限购、征税都对商品住宅销售市场构成强烈冲击 调控关键点对比 2011.1.26 调控措施表述 2010.9.29 调控措施表述 二套房首付比例 首付款比例不低于60%。 严格执行首付款比例不低于50%。 非本地居民购房 拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 限购 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停购房。 对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。 税费 对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 宏观环境 宏观环境 4月14日： 温家宝：巩固和扩大房地产市场调控成效 5月1日 一套一标价的措施开始执行。商品住房领域实施反暴利规定正研究。 4月18日至4月24日这周 北京、天津、深圳、上海、重庆、成都等城市的住宅成交套数和成交面积均出现环比上涨。 4月30日 深圳中海地产推出了1349套“限价房”，吸引了近5000人前往选房。截至当日下午2点，所有房源被抢购一空。 5月1日 碧桂园清泉城300多套别墅于“五一”期间遭千人抢购 刚性需求主动市场复苏导致政策疲软期越来越短 只要经济的基本面不出大的问题，为了严控调控目标及效果政府近期可能进一步出台政策引导调控向纵深领域扩展 市场面 政策面 Part 2 Part 3 Part 1 宏观背景 报告内容 策略预备 机会解读 Part 4 执行动作 问责机制 影响3 影响2 影响1 明确以“房价”作为控制目标，促使地方政府就控制合理水平房价 将制定有更为针对性、有效性的应对策略 地方政府与中央政府的博弈将继续持续 土地双限将降低开发商拿地热情，地方政府土地税收将出现 明显缩减，对当地城市化发展进程将带来