项目运营中财务管理材料.ppt

房产税简介 * ①对于计划用于出租的物业，应尽量降低其开发成本，以降低未来的房产税税负； 对于计划用于出售的物业，应尽量提高其开发成本，以加大加计扣除项目金额； ②为什么需要降低售楼处的成本？ ③公司对外出租的经营性物业，在同时收取租金和物业管理费时，租金需要缴纳房产 税而物业管理费不涉及房产税的缴纳。因此，可以适当降低租金、提高物业管理费， 在总收入不变的前提下，可以降低房产税税负。 但如果该操作方式，最好是物业租赁合同和物业管理费合同分开签署。且在可能的情 况下，物业管理合同由另外一家公司与客户签署（如成立一家物业管理公司等）。 目录 企业的四张财务报表 项目投资评价方法 房地产企业的税收 房地产的经营过程 企业的经营过程 * ①经营循环的增值性。明天可以收到的钱今天投入的钱，否则就亏损，企业经营无法实现长期的循环。(净利润0) ②经营循环的速度。毛利率高的企业就一定非常赚钱吗？ 【举例】A企业的毛利率为30%，B企业的毛利率为20%。但A企业的资金周转速度为0.5，B企业的资金周转速度为1.0。那么A企业赚的钱多，还是B企业？ 讨论下：物业租赁和出售哪个给企业的利润贡献大？ ③经营循环的变现。现金和利润哪个更重要？（净现金流量0） 讨论下：房地产开发企业在什么阶段资金压力最大？ 房地产企业经营过程 * ①项目投资评价； ②成立项目公司； ③涉及税种：契税、印花税； ①投资额的数据将直接影响后续的融资额。一般银行根据投资额的50%左右安排项目贷款； ①取得规划许可证项目贷款可以上银行审贷会审批； ②一般房地产项目开发在这个时点资金出现峰值。(城市基础设施配套费)； ③财务部商同合约部确定成本核算对象。并统一设置成本归集科目； ①取得施工许可证就就可以让银行安排放款； ①销售定价； ② 预售前项目公司的资金投入达到极大值； ③部分地区在取得预售证前需完成前期物业公司招投标； ④取得预售房款需要预交营业税、土增税、企业所有税等。从此时点开始 财务部需要重点关注税收风险； ①所有项目组费用停止资本化，包括财务费用； ②在企业所得税上将此时点界定为产品已完工，需要正式计算缴纳企业所得税。故需要合约部等对成本进行预估(包括公共配套设施费等)，以满足税务上成本核算要求(三项预估)； ①在会计上，一般将此时点确定为满足收入确定条件。在利润表中确定房屋销售收入并配比房屋销售成本； 融资 税收和财务核算 * * * * * 5 5 5 * * * * * * * * * * * 项目运营中的财务管理 科技地产 财务部 2014年01月 目录 企业的四张财务报表 项目投资评价方法 房地产企业的税收 房地产的经营过程 企业四张报表 * 资产负债表 * 钱花到哪里去了？ 花掉的钱从哪里来的？ 资产=负债+所有者权益 ①资产包括：存货（如房屋建筑物）、固定资产（如汽车、电脑）等； ②负债包括：银行借款、应付工程款等； ③所有者权益包括：股东的原始投资、企业经营活动产生的利润等 ④会计恒等式的衍生表达式： 资产=负债+股东原始投资+收入-费用 案例：资产负债表 业务①：小王投资1,000万元设立A公司。 1,000 1,000 案例：资产负债表 业务② ：买一块土地花费200万元。 1,000-200 200 1,000 案例：资产负债表 业务③ ：在该地块上盖了一幢楼花费500万元.。 1,000-200-500 500 1,000 200 案例：资产负债表 业务④ ：装修该楼花费了100万元。 1,000-200-500-100 100 1,000 200 500 案例：资产负债表 业务⑤ ：买了一辆小气车花费20万元。 1,000-200-500-100-20 20 1,000 200 500 100 案例：资产负债表 业务⑥ ：以房屋作为抵押向银行贷款200万元。 1,000-200-500-100-20+200 200 1,000 200 500 100 案例：资产负债表 业务⑦ ：花费200万元购买原材料。 1,000-200-500-100-20+200-200 200 1,000 200 500 100 案例：资产负债表 小王投资1,000万元设立A公司。投资的钱花费如下： ①买一块土地花费200万元； ②在该地块上盖了一幢楼花费500万元； ③装修该楼花费了100万元； ④买了一辆小气车花费20万元； ⑤以房屋作为抵押向银行贷款200万元；⑥ 花费200万元购买原材料。 利润表 * 收入 直接成本 经营管理费 折旧与摊销 利息 税金 净利润 毛利GM EBITDA 息税前利润EBIT 税前利润 银行 国家 股东 影响损益单不影响现金流 资产负债表与利润表之间如何关联？ 通过“未分配利润”与利