优质写字楼客户导向型前期设计浅析解说.docx

优质写字楼客户导向型前期设计浅析 一优质写字楼的定义 二、优质写字楼硬件设计通用准则 三、甲级写字楼配套、人性化设施及如何满足特定客户需求 四、写字楼设计配置的八大误区 五、开放式讨论 各位群友们大家好，我是来自华润置地北京大区，负责公建项目的丁丁，很高兴加入这个 群。 我是1999年大学毕业后加入了仲量联行，一开始就在写字楼部门，后来到了美资的公司和 新加坡的地产公司雅诗阁集团，属于凯德置地旗下，专门做服务式公寓，分别干了一年多， 一共有四年的时间。到2003年的夏天我加盟了华润，在北京华润大厦做写字楼租赁，开始 了我的正式业主生涯。 2003年下半年开始到2007年秋，我在北京华润大厦位于建国门的项目做写字楼租赁方面的工 作，有4年多。2007年秋开始转入华润置地，负责三元桥的凤凰置地广场，之后华润大厦和 华润置地整合，也负责过两个项目的租赁。到2012年初因为工作需要，当时的市场环境不太 好，我们成立了一个相对低效的一些副产、小额地产的整体处置的小组，我来负责这个小 组。到2013年策略有了一些变化，我们又成立了大区的公建团队，我也负责大区的公建团 队，包括北京大区的密云项目，包括现在拿地的通州项目，还有石家庄和郑州的项目，目前 都处于比较前期的。 有一些朋友，包括我们的群友问我公建是什么意思，我们指的是一种公共建筑，简单来讲就 是在住宅以外的项目，包括写字楼、酒店、商业、商场、社区底商这些项目都属于公建的范 畴之内。今天我想跟大家分享的一课还是我比较擅长的写字楼方面，题目叫做《优质写字 楼客户导向型前期设计浅析》。 我们指的优质写字楼一般来说就是5A级写字楼以上的，当然了5A级写字楼其实并不一定就是 优质写字楼，优质写字楼包括它的外观、内部格局、设施、设备、配套、综合服务等方 面，5A级只包括了5个自动化，它实际上是一个比较伪的伪命题。 一、优质写字楼的定义 首先我来讲一下什么叫优质写字楼的定义。我自己定义为一线城市及二线热点城市的甲级或 者国际甲级写字楼。其中当然二线城市的话也要看它的地段。基本上来说一线城市和二线城 市比较好的高档写字楼有一个特点，它一般都是以持有型为主的，或者前期定义为持有型， 后期因为资金链的问题同时又转为销售，是这些楼。如果是在开发当中前期就已经定位为销 售的，通常在这些指标方面呢有一些折让。 第二，客户导向型，这几个字不是一个新的概念，但是我觉得有必要把它提出来。因为我们 在写字楼设计初期往往是开发商由设计部跟设计院进行结合研发这种产品，往往忽略了后期 的租赁人员的感受及物业管理公司人的感受，所设计的产品一经实际落地建成之后，在租赁 和运营管理方面造成了一些困惑。所以我认为应该把这些后期所遇到的困难和一些需要解决 的问题提前到设计前期来，这样可以有利于整体楼的定位，更适用于市场。 二、优质写字楼硬件设计通用准则 现在呢我基本上就写字楼的几个主要点与大家进行分享。首先是大厦外观、大堂、平面层的 布局特点、天花排布、使用率控制、电梯配制、空调配制及相关配套和人性化设置等等与大 家展开一些讨论。我的发言当中大家如果有问题我希望及时提，我怕所有问题放到最后的时 候，大家可能也记不太清了，欢迎大家及时提问，可以以文字或者语音形式都可以。 首先我们从写字楼大厦的外观讲起，我认为写字楼大厦的外观要有一定的特色。从大厦的设 计、框架最好融入一些细部特点，过于单一和过于杂乱的都应该摒弃。另外应与本区，或者 本项目内其他的比如商场、住宅，在外部细节方面采取相对比较一致的基调，这样可以互相 融合，保持一个相对和谐的氛围。另外出于环保的考虑，应该控制玻璃幕墙所占的比例，应 该采用高隔热性能的玻璃，包括中空玻璃。使外立面能有更好的节能效果。当然这里面也有 一个悖论，就是你的玻璃采用的越少，就要采取这种玻璃与实材之间的窗口，窗间墙设计， 虽然隔离比较好，这个悖论在于就是在于你采用的玻璃数量相对比较少，而中间加了窗间 墙，比如实材的设计，它虽然经济性、环保性比较好，但是从室内向外看的时候，相对视野 要差一点。我举个例子，我前段时间帮一个朋友去谈一个财富三期的租赁，发现财富三期和 银泰中心其实都是非常好的国际甲级写字楼，但是在这一点上来说，财富三期虽然它采用全 幕墙，玻璃幕墙，隔热性、环保性可能会差一些，对空调的负载会高，但是它在景观方面确 实跟银泰中心相比占了一些优势，这可能也是这个朋友他们公司最后租赁了财富三期，而放 弃了银泰中心的一个重要原因。 另外想讲一点大厦的外观除了玻璃幕墙之外，还有其他的设计元素。比如说我们看上去非常 经典的贝聿铭的设计，香港中国银行大厦，非常经典，非常好看，已经成为香港很多年的地 标。但是这个楼我进去过，通常来说就是外观越醒目，越好看的，里面使用起来越难，它的 电梯因为里面三角形外观设计