住宅小区物业财务管理技术方案.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * 住宅小区物业管理服务费测算案例 下面以××小区为例，具体介绍住宅小区物业管理服务费的测算过程。 ××小区1995年7月竣工，为普通多层、高层住宅小区。由幸福小区物业管理公司对小区实行统一的物业管理。 （一）小区概况 1、幸福小区技术经济指标 总占地面积： 17.20万m2 总建筑面积(含地下): 21.05万m2 其中: 地上建筑面积: 20.64万m2 地下建筑面积: 0.41万m2 总人口: 0.92万人 总户数: 2615户 容积率: 1.2 绿地率: 42.5% （二）物业管理服务费测算 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费 （1）人员编制和基本工资标准 人员编制和基本工资标准见下表 人员编制和基本工资标准表 （2）费用测算 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见下表 工资福利费测算表 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1000元/平方米计算，公共设施、设备建造成本统一按15%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。 对高层建筑的电梯、高压水泵等按现行规定另行收费，未计入。 3、绿化管理费 小区绿化面积为7.31万平方米，绿化管理测算见下表。 绿化管理费测算表 4、清洁、卫生费 清洁卫生费测算见下表 清洁卫生费测算表 5、保安费 保安费测算见下表 保安费测算表 6、办公费 按上一年度年终决算，全年办公费约45万元，考虑到物价上涨因素，按50万元计。则每月每平方米建筑面积应分摊的办公费为 7、固定资产折旧费 固定资产总额为50万元，平均折旧年限为5年，则 8、利润 利润取8%，则 9、法定税费 两税－费为前八项之和的5.5%. 10、合计 ××幸福小区物业管理服务费测算见下 物业管理服务费汇总表 11、小区多种经营收入的补贴 小区多种经营收入的补贴主要有以下几项： （1）小区配套公建房出租收入的补贴 小区各类配套公建中一部分采用出租形式经营，其租金收入的15%补贴物业管理费，详见下表 出租配套公建房租金收入 住宅小区物业管理服务费测算案例 （2）停车费收入的补贴 小区内停车场（地上）300个车位，车位停车费为200元/车位·月，共计6万元，其中1/3计2万元补贴物业管理费用。 （3）维修养护专项基金利息的补贴 小区共用部位和共用设施设备的维修养护专项基金，一般数额较大，专户存入银行，其利息收入的一小部分可用于补贴日常物业管理费用的不足，本小区此项补贴为2000元/月。 上述3项补贴合计为 9.485+2+0.2=11.685万元/月 分摊到每平方米建筑面积为0.566元/月·平方米。用测算出的物业管理服务费减去补贴费用，则应收物业管理服务费为 1.130-0.566=0.564元/月·平方米 第四节 住宅小区专项维修资金 一、专项维修资金的概念与来源 住宅小区专项维修资金由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。专项维修资金属业主所有，物业管理单位的使用属于代管性质，专项维修资金的来源主要有以下几个方面： 1 法规规定的费用 2 物业服务费结转的费用 3 业主大会中决定分摊的费用 4 业主共有物业的收益 5 社会捐赠或政府拨款的费用 二、专项维修资金的管理 专项维修资金属全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造。由于其所有权及使用的特殊性，房地产主管部门或其指定机构、开发企业以及物业管理单位代收的专项维修资金不计征营业税。 专项维修资金应当在银行专户专存，专款专用。 本章小结 本章主要讲述了物业管理企业财务管理的基础知识、住宅小区物业管理项目的财务管理的相关知识、重点是住宅小区物业服务经费的构成，难点是测算方法。为此本章以某具体的住宅小区为例,向学生阐明了住宅小区物业服务费的测算方法,目的是使学生具备测算住宅小区物业服务费的能力