珠海平沙住宅评估建议初稿20131227绪论.doc

珠海平沙 土地价值评估报告建议 本报告根据项目位置，周边项目情况及项目定位等因素对项目投资价值进行充分的评估： 一、地块区域项目介绍： 项目位于平沙镇中心区，周边有平沙市场，得一超市、平沙小学、平沙中学、美平广场、平沙商业街等完善生活配套设施，同时临近糖厂创意园及电影创作基地为项目的发展增加新的发展潜力。 二、项目区域市场分析： 1、平沙规划： 平沙的规划用地结构为 “一心四组团”，本案所在的镇中心区组团，规划为平沙镇未来中心。 温泉组团 平沙温泉的开发由香港中旅集团兴建，将建设成为以海洋温泉为特色，集休闲度假、娱乐康体、会议会展为一体的综合性旅游休闲度假区，此为契机发展旅游休闲度假服务和高档居住为主 。 中心镇区组团 形成平沙镇未来的中心，以发展商业金融、行政管理服务、居住为主，对现有的工业用地及已出让的工业用地进行有效的整合，严格控制工业用地的扩张 。 港后集疏运物流组团 依托广珠铁路及珠海西站而建设，为港区后方集疏运服务，发展物流服务业 。 莲湾组团 依托现有工业项目，集中在珠海大道两侧和平东大道东侧，发展游艇工业，扩大工业规模，形成产业集群，成为经济增长点 本项目位于中心镇组团内的中心居住区，是未来重点住宅区域。 2、平沙镇人口规划： 在平沙的人口及城镇化规划中，预计2020年人口可达26万人，多数为暂住人口，人口增长将集中在镇区。 平沙目前镇域人口增长的主体是在镇区，其未来城镇人口增长包括三个方面，即城镇人口的自然增长、城镇人口的机械增长（又可分为外部迁入镇区人口和因建成区扩大而转变为城镇人口）及镇区暂住人口的增长，考虑到镇域今后的发展主要采用“工业进（工业）园、住宅进（社）区、商业进（市）场”的集约型发展模式，预测镇域人口机械增长的80％和暂住人口的90％将集中在镇区，由此推算出镇域城镇化水平在规划近期末和规划远期末分别将达到83%和90%以上，项目位镇中心由于区域人口的增长,为项目的发展商提供广阔的空间. 3、平沙房地产市场分析： 平沙在售项目主要有6个，待本案发售时有直接竞争项目有京华假日湾、海泉华庭，西海岸花园、时代港等竞争项目： 京华假日湾 项目概况： 总用地面积：23.55万㎡；一期3.64万㎡ 总建筑面积：50万㎡；二期8.75万㎡ 容积率：2.0 产品定位：“温泉养生，度假之城” 在售产品：76-129㎡二至四房，可选精装 销售价格：5600元/㎡毛坯；均价：6600元/㎡精装 近期动态：购房毛坯全款91折，按揭93折；精装全款89折，按揭91折； 现主力预售商业。 户型比配： 户型 面积 套数 配比 1房 37㎡ 140 21.8% 2房 76㎡ 80 12.5% 2房 80-86㎡ 88 13.7% 2+1房 86-91㎡ 80 13% 3房 102-117㎡ 138 21.4% 3+1房 124㎡ 60 9.2% 4房 121-129㎡ 40 6% 复式 89㎡ 16 2.4% 主力户型图： 86平方米，2+1房 89平方米，2+1房 一期主力户型集中在80-90㎡，但户型结构差异较大，项目有意识地进行产品细分以降低内部竞争影响。 以86㎡的两种户型为例，一种带花池，空间较浪费，一种带室内花园，改1房后较实用 因标准层多运用碟式结构，户型多为南北通透 成交以工作关系的本地客户为主，占70%。 海泉华庭 项目概况： 总用地面积：2.66万㎡ 总建筑面积：7.64万㎡ 容积率：2.5 产品定位：整体规划中规中矩，无特别产品概念，有2万㎡东南亚水景园林，主攻本地市场，总套数572户 在售产品：94-101㎡三房，毛坯 销售价格：均价：4800-5500元/㎡ 近期动态：目前购房享受全款98折，按揭无优惠，二期施工中。 户型配比： 户型 面积 套数 配比 3房 94㎡ 45 33% 3房 98㎡ 45 33% 3房 101㎡ 45 33% 主力户型图： 94平米三房二厅 98平米三房二厅 首批单位均为3房，面积段为94-101㎡，户型结构相近，面积上差别主要体现在主卧卫生间 各户型设计较传统，但多处细节欠妥，如主卧以外的两个卧室空间较窄，仅适合用于书房或小孩房 同质户型导致两个比较明显的特征：一是项目客群以本地客户主，极为单一，基本为首次置业商品房的本地居民；二是94㎡3房最为畅销，所剩户型基本为101㎡3房 西海岸花园 项目概况： 总用地面积：6.66万㎡ 总建筑面积：18万㎡ 容积率：2.4 产品对比： “爱布菲尔湿地生态园” 则通过水系、生态园、湿地、马场，体现了一种人与自然的融合； 在售产品：100--150㎡三房，毛坯 销售价格