项目前期工作任务和主要方法程序.ppt

体会 1、差异性 1）政府差异性 2）项目差异性 3）工作方法差异性 2、系统性 1）系统思维能力 2）统筹能力 3）系统调节能力 建设工程规划申报表 规划审批流程 银川市建设工程（建筑类）规划许可申请表 规划审批流程 《建设工程规划许可证》样本 规划审批流程 体会 政府差异性 即程序差异 银川、石嘴山 （有区别，具体问题具体分析） 差异性一 体会 项目差异性 1、国际村中间规划变更 2、财富汇工业用地转商 住用地 差异性二 体会 工作方法差异性 针对 不同部门 不同阶段 不同领导 适用不同方法 差异性三 体会 系统思维能力 轻重缓急 前后左右 系统性一 体会 统筹能力 1、内部协调—中组部 2、外部联系—外联部 3、制定计划—参谋部 系统性二 备注 系统调节能力 1、急事vs缓心 2、生活vs工作 分开但不分离 3、机变vs自我 系统性三 备注 表格下载方式 银川市规划管理局网址：/ 银川市人民政府政务大厅： / 政务大厅规划窗口咨询电话：6889318 项目前期工作重点任务和主要方法 银川市规划管理局各处室邮箱 规 划 科 ycsghj_ghk@126.com 建管一科 ycsghj_jgyk@126.com 建管二科 ycsghj_jgek@126.com 建管三科 ycsghj_jgsk@126.com 村 镇 科 ycsghj_czk@126.com 市 政 科 ycsghj_szk@126.com 大厅窗口 ycsghj_dtck@126.com 项目前期工作重点任务和主要方法 欢迎大家进行业务交流！ 顺祝各位事业兴旺、身体健康！ 项目前期工作重点任务和主要方法 项目前期工作 重点任务和主要方法 冯世杰 二〇一一年 二月十九日 房地产开发的主要阶段划分 投资决策阶段 前期工作阶段 工程建设阶段 租售与物业管理阶段 投 资 机 会 研 究 可行性 研 究 项目评估和决策 获取土地使用权 签署有关合作协议 建设工程招标 开发项目立项 规划设计与方案报批 七通一平等工作 基础工程 主体工程 安装与装修工程 室外工程 竣工验收 销售准备 广告推广 现场销售 物业管理 投资发展部、技术部、 项目部、办公室 投资发展部 营销策划部 物业管理部 项目部 房地产开发 前期重点任务 一是 抓前提,获得土地使用权 二是 抓重点, 做好项目立项 抓关键,做好工程招标 四是 五是 抓合作,签署协议 三是 抓难点,强设计与报批 六是 抓细节,做好七通一平 项目前期工作重点任务和主要方法 一、土地获取 二、规划审批流程 项目前期工作重点任务和主要方法 土地获取 土地获取 土地使用权出让程序 办理程序 获取信息 领取挂牌文件 提交申请 挂牌 办理土地证 任务 方法（后详） 网络、报纸 国土资源部门 申请书、证明文件、保证金等 现场竞拍 申请书、提交材料 观注、询问 沟通、知彼 内部协调 信息流畅通 及时反馈 主观能动性 土地获取 土地使用权获取途径 出让 转让 划拨 其它 指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。又称批租，属地产一级市场. 有协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。 指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其使用，或者无偿交付其使用。 指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。 旧城改造取得中标地块；联合开发（土地合作）；通过司法裁决取得；通过兼并、收购等股权重组方式取得。 土地获取 获取信息 从网络、报纸等渠道获取土地使用权出让信息 任务 方法 时刻关注报纸、网络上出现的关于土地出让信息，平时多打电话咨询，掌握第一手信息。 程序一 土地获取 领取挂牌文件 到市（县、区）国土资源部门领取土地使用权出让挂牌文件。 任务 方法 主动详细询问报名时间节点，及时向公司领导汇报，时常打听最新报名情况。 程序二 土地获取 提交申请 1、申请书； 2、法人单位有效证明文件； 3、法定代表人的有效身份证明文件； 4、申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件； 5、竞买保证金交纳凭证； 6、挂牌文件规定需要提交的其他文件。 任务 方法 协调公司各相关部门，整合其提供的挂牌文件所需材料并备份，提前做好报名准备。 程序三 土地获取 挂牌 1、挂牌主持人介绍挂牌起始价、增价幅度等竞价规则，宣布挂牌竞价开始； 2、竞买