安庆区域城市发展及房地产市场分析报告.docx

 PAGE \* MERGEFORMAT 29 2015/1/25 目次 枞阳…………………………………………………………………………………………………3 太湖…………………………………………………………………………………………………5 岳西…………………………………………………………………………………………………7 宿松…………………………………………………………………………………………………9 潜山………………………………………………………………………………………………12 怀宁………………………………………………………………………………………………15 望江………………………………………………………………………………………………22 桐城………………………………………………………………………………………………24 安庆………………………………………………………………………………………………29 附题………………………………………………………………………………………………30 枞 阳 一：城市综述：枞阳县面积为1808.1平方公里，辖22个乡（镇）、258个 HYPERLINK /view/117753.htm \t _blank 行政村（居委会），人口98万。城区人口约有14．5万人；2014年元月人口最新数据，全县人口已超出百万，居安庆市区域八县人口之最。2014年居民纯收入为8100元，城区2014财政收入为12亿 ，城市建设扩张区域为东北面，南北城市幅度为12公里。 二：区域市场： 土地市场：城市年商住土地指标约为300亩左右，（从2013年开始，枞阳城市建设及土地指标被安庆城建纳入“发展大安庆”统一调配之中）；2013年该区域土地供应量为零，2014年截止到10月份，拍卖出让两宗地块，共计90亩，价位分别为200万和170万每亩，地理位置为北部新城枞阳中学（新校区）正对面；政府现存商住土地约有245亩。 房地产市场：枞阳县人口虽为八县之首，由于西南面位距安庆30公里左右，东面与铜陵接壤，西面与桐城市毗连，所区辖乡镇居民以近位城市置业为要，这就构成了在枞阳购房的客户大批量减少，现今城市置业的主力群为：区辖乡镇政府人员、企事业工作人员、各乡镇教育系统人员、城区改善型居民。 房地产市场现状：县城现建设面积约有300万方的项目体量，（包括项目一期已售的开发体量），截止到10月份下旬，城区纯住宅销售面积为16万方，现在建的面积为130万方，在售面积为33万方，在建的大小楼盘有30个，已竣工的有6个项目，（包括还迁和小体量的项目）。 市场存售量： 房价市场：城区现售价最高的为北部新城楼盘御华府项目，高层最高售价为4500元/平米，成交均价在4100元/平，最低房价区域为枞阳县西面，（228省道至旁侧），由于周边工业区林立，住宅成交均价在2700－2800元/平米左右，整体城区成交均价为3500元/平米，商业价位为渡江路（城区）两侧15000－18000元/平米（底商），北部新城商业价格为6000元－8000元/平米左右（底商）。 城市发展图： 市场投资开发商：目前城区项目开发投资商80%为本地商人组成，其中20%为池州、铜陵等市的在枞阳做建材的客商； 城区二手房市场：2014年10月份，城区二手房市场月均销售成交量为45套左右，成交均价在3200元/平米。 城区现计划用地项目： 1、项目位置:北部新城旗山路东侧；市场??北侧； 2、占地面积：28811万平方米（43．2亩）； 3、容积率：不大于2.2； 4、建筑面积：建筑密度不大于35%，绿地率不小于30%，商业不超过15%； 5、用地性质：商住开发； 6、地价：196万/亩； 7、地块现状：净地出让； 地块区域市场情况：项目所处位置为北部新城核心区域，周边生活配套较为完善，西侧是县气象局，锦秀华庭小区，北侧是阳光国际城、县宏实中学和县青少年活动中心，距建设规划七里头菜市场百米之遥，周围物流发达，交通便捷。区域内房价约为3800－4100元/平之间。 10）区域市场综汇小结： 1、城市发展纵深度位距太长，南北面约距12公里，城市显得太松太散； 2、城市房价分为三个版块，分别是：老城区、北部新城、西片区（工业区），房价依次为：3500元/2700/4100元（均价）；（北部新城东北面，即下枞阳区域，房价为3100元/平左右； 3、枞阳辖区内购房置业的居民分散严重； 4、以城区现有住宅销售面积为例，每年去化量应在17－18万方左右，现在售面积就为33万方，加上在建开发量130万方；以年均最高市场住宅销售目标20万方核计，需用8年时间来完成销售； 5、城市房价不高，土地价偏上，投资开发项目销售有一定的压力； 6、做为安庆区域内的县城，枞阳近年来商住土地的供