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工业园区招商必备《产业园区招商实战攻略》详解 产业地产作为地产行业的一个分支，有其独有的商业模式，包括产业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供产业地产产业与服务等一系列活动。 产业地产脱胎于工业地产、商业地产，既与工业地产、商业地产有一定的类属性，又具有其自身特征，突出体现于： 产业地产六大特征 一、实现资源价值最大化 产业地产追求的是资源价值最大化，而不是企业价值最大化。产业地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。比如高新科技产业地产项目，地产开发商不能仅仅围绕地产利润进行开发建设，而要兼顾高新科技产业特点，在规划设计上努力为高新科技业的发展创造较好的生产、营运、办公环境创造条件，以实现经济、社会等资源价值的最大化。 二、注重产业环境营造 产业地产的表现形式，主要为城市近郊或者郊区的工业园，有时表现为整个“产业城市”。产业地产的建设并不局限于营造适宜人居住的环境，而更注重人们创业的需要。 三、投资要求较高 产业园区的功能性非常强，综合性也比较全，对于投资，要求的专业能力比较高。产业地产的开发虽以政府导向为主，但其运作过程是完全市场化的。由于注重以地产为基础，以产业为依托，因此对产业地产开发商的资金实力要求较高。产业地产资金占用周期较长，并且不完全注重资金效益，而必须努力实现资源效益的最大化，因此产业地产投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。产业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是产业地产大投资的特点所决定的。这也为政府正确选择产业地产商确立了一把准尺。 四、基础设施作用关键 基础设施建设是产业地产快速启动、形成雏形的基础，只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。因此，产业地产在规划上必须充分认识到基础设施对整个产业地产运营的关键作用，在成本投入上甚至应该向基础设施倾斜更多。 五、投资和回报周期长 产业地产有着比住宅地产、商业地产更复杂的操作流程，涉及政府、投资人、运营商、投资企业，从选择、建筑设计、招商、运营、后续服务支撑，都需要专业的团队。产业地产是长期性投资，因为它的表现能力不强。产业地产讲究的是长期回报，要结合自身的实力，需要开发商把眼光拉长到10年、20年甚至更长时间。没有配套产业，没有后续资金支持，没有统一的招商管理，肯定是不行的。 一个产业区或是综合体的形成，不光是招商引资，或是将园区物业卖出去那么简单。首先要有整体的规划，其次是招商、运营、配套服务、物流配送等等等等。如果不能形成一个产业链，盲目投资产业地产，那么很容易就催生泡沫。 六、增值服务成为亮点 近年来投资者对产业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势，即投资软环境的建设。软环境中最为关注的就是能否充分体现出增值服务。 如何建立郊区化生态办公区 我们说郊区化办公的动因分析，我们认为下面的因素和郊区化办公有很大的关系，首先是网络通讯技术发展，使办公效率不取决于空间的远近，就具有了逃离城市的条件。关于这一点，我们可以从美国城市郊区化发展的历史中得到验证。美国在二战以后，随着信息通讯技术的发展，为企业办公郊区化创造了很好的条件，在这个条件下，很多企业出于降低成本的考虑，把一些分部从中心城区迁往郊区，陆陆续续建了很多办公园区。在上个世纪70年代以后，郊区办公园区进入了突飞猛进的阶段，到80年代中期，美国新城80%的办公面积是在这个时间建立起来的，同时中心城区的办公面积只有36%是这个时间建立起来的。我们可以看到70年代以后，郊区办公面积发展速度远远高于城区的发展速度。由于郊区办公的迅速发展，他在美国城市当中所占的比重迅速提高，甚至超过了中心城区。比如说美国在1970年郊区的办公面积占全部办公空间的四分之一，到1984年这个比重上升到60%，这个比例关系完全调过来了。 　　第二，从交通因素来看，高速公路，城市快速干道的发展和完善，还有私家车的日益普及，这些因素大大消除的人们对郊区化办公的负面的感觉。城市道路规划和城市郊区化同步的推进，公共交通的郊区化的延伸，使得人们可以承受用于交通通勤引起的时间成本。另外，大量拥有私家车的人口也在客观上加快了人口郊区化的进程。 　　第三，企业发展需要良好的产业环境。刚才李总的案例分析当中，实际上这也是一个很好的例子，就是产业环境对企业可持续发展的作用是不可低估的，企业选址不仅是找一个优美的环境，更远的目标是为企业长期、稳定、快速发展找到一个合适的地方。这样企业周围的邻居是谁，是一些什么样的企业，什么样的人，就显得很重要。所