2010年世联顺德大良保利中环广场住宅策划.pptVIP

公寓 —— 高端酒店式公寓 公寓 打造方向——高端酒店服务式公寓 依托星级酒店品牌，打造都市核心金领之家 酒店服务式公寓 指标 条件 产品特点 目标客户及功能需求 具体内容 1.通常聘请专业酒店管理公司管理或成立专业租赁部 2.每年固定的年度分红返回客户 3.相关配套完善 4.入住率有保障 5.每年赠送客户一定期限免费入住权 1.大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便 2.按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性 3.大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务 4.有产权式和只租不卖两种形式 1.租客主要以外籍跨国企业高管、在深外籍人士、来往深港两地的商务人士为主 2.购买客户主要以投资客为主 3.具备良好的商业、商务、交通条件 4.具备较高的投资价值 定位出发点1—— 五星级酒店资源利用 充分利用综合体内洲际五星级酒店品牌，拉升公寓高端形象 定位出发点2——市场空间 顺德酒店式公寓缺乏，投资客对于特色公寓的投资愿望强烈。 产品高舒适原则 —— 约100平米较大平面为单位 硬软性配套完善 定制身份标签 —— 外籍人士聚集效应、金领尊贵空间 高端酒店服务式公寓 比肩酒店服务模式 —— 嫁接五星级酒店品牌管理 物业发展三大KPI 实际使用客户 企业高管客户 主要是以周边商务区工作的企业高层管理者为主，作为工作繁忙时期的临时休息居所，同时也作为身份象征。 香港澳门台湾客户 主要是经常往来顺德和港澳台之间，作为一个临时居所，同时也作为投资。 高端酒店服务式公寓 目标客户界定 销售目标客户：以投资客为主 支撑 追求“风格”和“情调”-衣食住行的奢华； 顾忌身份，追求时尚； 讲究文化与生活品质； 社交圈层的拓展-多个会籍 私密性 表明自身品位及身份 都市领袖的特征 都市领袖心理需求 商业 —— 区域型高端商业中心 从商业地产可能发展的三个方向审视本项目可行方向 1 区域型商业中心 2 社区型配套商业 3 特色商业街区 占地面积： 53962 ㎡ 商业建筑面积：约15万㎡ 停车位： 900个 楼层：地上四层、地下二层 定位： 有文化特色的购物中心 主力店：天虹百货、家乐福、保利剧院 业态比例：购物约53％，餐饮约26％， 休闲娱乐约21％ 项目优势：南山商业中心地铁上盖物业， “文化产业+品质地产”的复合型开发经 营模式 。 保利文化广场经营业态比例分析 发展方向借鉴案例：深圳保利文化广场——集文化、娱乐休闲、商业于一体，涵盖剧院、影院、博物馆、康体、娱乐、餐饮、科技娱乐设施和购物商场的综合性文化产业项目 综合体各类物业排布与体量关系 —— 做在哪里？做多少？ 规划 排布 结合项目地块条件布置各类物业具体位置，结合建筑规划限制与各物业定位，确定物业体量关系 方案一 酒店25F S总=50000M2 H=100M 写字楼40F S1=1200M2 S总=48000M2 H=180M 酒店公寓31F S1=970M2 S总=30070M2 H＝93M 写字楼40F S1=1200M2 S总=48000M2 H=180M 酒店公寓31F S1=970M2 S总=30070M2 H＝93M 1号地 排布方案 规划指标 用地性质 写字楼3栋、酒店公寓2栋、酒店1栋 C2用途 建筑面积 206140M2 204618 M2 建筑控高 93-180M ≤220M, 临绿轴≥180M，其余主体≥90M 规划指标 酒店公寓60140 M2 公寓式酒店≤6万M2 写字楼25F S1=1600M2 S总=30000M2 H=112M 写字楼25F S1=1600M2 S总=30000M2 H=112M 写字楼25F S1=1600M2 S总=30000M2 H=112M 2号地 排布方案 规划指标 用地性质 写字楼3栋 C2用途 建筑面积 120000M2 121970 M2 建筑控高 112M ≤150M, 主体≥90M 3号地 排布方案 规划指标 用地性质 住宅5栋 R2兼容C2用途、G1 建筑面积 144250M2 144259 M2 建筑控高 90M ≤120M 住宅28F S总=144259M2 住宅28F S总=144186M2 4号地 排布方案 规划指标 用地性质 住宅5栋 R2兼容C2用途、G1 建筑面积 144180M2 144186 M2 建筑控高 90M ≤120M 5号地 排布方案 规划指标 用地性质 住宅4栋 集中商业 R2、C2用途 建筑面积 住宅121305 M2 集中商业800