开发及营销战略思考解说.pptVIP

——开发及营销战略思考 本次主要汇报的内容要点 一、曲靖市场调查情况（地产发展概况、代表性楼盘情况和相关政策） 二、区域楼盘具体特点（产品特点、价格特点、销售阶段） 三、本项目的综合比较分析（SWOT) 四、本项目开发思考 1、产品调整意见 2、产品调整后产品特点 五、本项目营销战略思考 1、客户来源分析 2、推广阶段工作安排 3、营销策略 4、房源策略 5、价格策略 6、营销目标 截至2007年底，曲靖市县城以上建成区面积122.75平方公里，其中曲靖主城区面积33.7平方公里，城镇人口39.6万人。2008年年底，曲靖中心城区建成面积达37平方公里，城镇人口42.2万人。计划2012年底，中心城区达50平方公里，人口达54万人。中心城区2009年创建成省级园林城市， 2008年全市实现生产总值787.57亿元，按常住人口计算，人均GDP达到13684元，折合2002美元。 第二、城市房地产发展概况（2008年） 第三、曲靖市政府促进地产发展的措施 从城市地产发展状况和政府政策的结合中，可以得出如下结论： 数据部分结论： 全国房地产投资热度不减； 曲靖地产投资增幅明显高于全国和云南全省的增长速度; 云南省主要城市销售都出现大幅度下滑,客户观望态度强烈，市场存量增多 曲靖市场也受到一定冲击，销售面积有一定下滑，但销售额却有一定的上扬 综合结论： 曲靖地产价格在2008年出现了一定程度的逆市上扬，但相对昆明、玉溪、大理、红河整体价格仍然较低； 销售面积出现下滑，说明客户对购房还处于一种观望状态，购买信心严重不足。 投资额同比增长幅度大，说明未来一段时间内即将面世的项目较多，市场竞争将更加激烈。 产品设计上，大部分产品应该控制在145平方米以下，减少契税缴纳比例。 我们需要加快营销工作，在突出营销手段的前提下，也需要加快建设速度，以品质和景观等突出特点来吸引客户。 二、代表性楼盘和区域楼盘特点分析 销售进度计划 第一阶段2009-8—2009-12 宣传造势 客户积累 第二阶段2010-1—2010-3 住房公开发售 完成45%销售 第三阶段2010-3—2010-5 商铺和住宅二次强销 完成70%销售 第四阶段2010-5—2010-8 车库和剩余房源销售 完成95%销售 营销策略核心问题 项目卖点众多，需要整合到一起，形成合力，贯穿整个营销过程 目的： 通过让利优惠的方式给到客户实惠，最大程度积蓄诚意客户； 形成现场热销的局面，促进项目宣传和后期销售。 认筹政策： 认卡目标600张 意向客户缴纳诚意金1000元，可获得一张意向金卡（注明认筹日期）。开盘选房日，客户若持该意向金卡，可获得交款日至开盘日每天减五十元的优惠。 我们需要严格控制卖卡时间，并最大程度的保证开盘时间，以减少我们的损失。 原则：办卡到开盘时间控制在4个月以内，客户享受到的最大优惠幅度为6000元，约等于3%，这主要是激发客户购卡的积极性，同时将我们的优惠尽可能减少。 开盘当天，客户除享受办卡带来的优惠外，仍可以享受按揭1%，一次性付款2%的优惠。 例如：某客户于11月9日认筹，2010年1月9日开盘当天可持其意向金卡获得总房款减免50*60=3000元的优惠 以高层建筑为切入点，树立项目在片区的地标形象，聚集人气 职业教育中心标志性水景主题休闲E站！ ——集教育、美食、休闲、娱乐于一体 经营定位 打造曲靖东北片区“吃喝玩”的第一站！ 招商概念 经营教育商业，占据曲靖职业教育商业中心赚钱先机！ 户外广告制作要求 模型制作要求 模型整体外立面感觉 模型灯光效果图 模型水体处理示意 住房与学校景观比例处理示意 户型模型感觉 售楼部整体要求 营销总结 市场调查情况 区域楼盘特点 项目综合分析 项目开发思考 项目营销思考 客户分析 价格策略 市场推广 前期准备 销售现场 2010年1月10日 开盘时间 12月10日 开盘前客户预选房活动（房源统计阶段） 9月10日-1月初 正式市场蓄客 9月初 工商学校开学宣传活动 10月19日 老师内部选房活动 7月18日-7月31日 老师内部认购报名，缴纳定金 8月30日 销售人员进场 8月10日 售楼部装修公司落实 9月30日 审图公司落实 11月5日 面积测绘公司落实 8月20日 物管公司落实 7月20日 模型公司落实 7月20日 广告公司落实 相关准备工作落实时间 按照工作模块区分的工作内容 市场调查情况 区域楼盘特点 项目综合分析 项目开发思考 项目营销思考 客户分析 价格策略 市场推广 前