南京下关区麦森公馆项目前期策划及营销解说.ppt

幸福展现 一切从客群—80后出发，看看如何进行针对性推广 他们刚从大学毕业不久，手机使用的套餐普遍还是保留了动感地带，他们上下班的交通工具也是以公交车、地铁为主，故对动感地带的短信群发、地铁轿厢、地铁巡展东方卫报的夹报都可考虑使用。 他们年轻、时尚，爱看新出的大片、新城市广场、万达广场都是他们爱去SHOPPING的地方，故对发行的电影片头广告、新城市广场、万达广场的定向推广、都可以考虑使用。 通路媒体 广告投放强度 前期品牌导入期 蓄客期 爆破期 实销期 形象期：起步阶段，广告投入不需频繁，户外大牌、围墙广告为主； 蓄客期：积累客户，准备开盘的重要期，户外大牌、围墙、小众通路为主； 爆破期：最后阶段，广告投入力度明显增强，户外、围墙、小众通路为主； 实销期：销售阶段，围墙、广播、报广、小众通路为主。 媒体投放分阶段策略 公寓竞争导向型价格评估表 根据市场竞争比较法则，综合以上的数据：本案公寓目前推算均价为18290元/㎡ 判别标准 权重 润开华府 世茂外滩新城 大发凯宏隽府 拟合 比较 拟合 比较 拟合 比较 程度 系数 程度 系数 程度 系数 地理区位 20% 0.9 0.18 1 0.2 0.9 0.18 地块自身条件 20% 1 0.2 0.5 0.1 0.9 0.18 交通 15% 0.9 0.135 1.1 0.165 0.9 0.135 配套 15% 0.9 0.135 1.1 0.165 0.9 0.135 人文资源 5% 1 0.05 1 0.045 1 0.05 景观资源 5% 1 0.05 0.6 0.03 0.9 0.045 容积率 10% 0.9 0.09 0.9 0.09 0.8 0.08 建筑规模 10% 1.1 0.11 0.5 0.05 1.1 0.11 总计 100% 　 0.95 0.845 0.915 折扣价格 预估价格 19000 18050 23000 19435 19000 17385 销售价格预判——竞争导向型预期销售均价推导 价格策略 住宅定价 地块价值 产品价值 企划价值 ＋ ＋ 地块价值是核心价值和基准价值，决定了项目的基准价格。 产品品质是价值突破的关键，高品质的产品能够实现溢价。 优秀的行销企划包装能够进一步提升项目售价。 基准售价 溢价3%左右 溢价3%左右 综合考虑溢价及上市时点，建议本项目住宅物业启动价格为：20370元/㎡ 上市时点 ＋ 根据江北一系列利好和国家调控对房地产发展的影响，以及市场本身的正常增幅，估计溢价 溢价5%左右 在基准售价基础上，综合考虑本项目住宅价格定位 价格策略 住宅定价 商业竞争导向型价格评估表 根据市场竞争比较法则：本案商业目前推算均价为44950元/㎡ 判别标准 权重 世茂外滩国际 桃清苑 拟合 比较 拟合 比较 程度 系数 程度 系数 对外辐射度 20% 1.1 0.22 0.6 0.12 人流聚集度 20% 1.2 0.24 0.5 0.1 进入及昭示性 20% 1.2 0.24 0.5 0.1 地理区位 15% 1.1 0.165 0.6 0.09 交通 15% 1.1 0.165 0.6 0.09 配套 10% 1 0.1 0.6 0.06 总计 100% 　 1.13 　 0.56 折扣价格 预估价格 35000 39550 89880 50330 目前下关商铺租金价格平均为3~4元/平米·天，按照6%的回报率计算，售价为21252元/㎡ 项目 租金价格（元/天·平米） 租赁情况 白云亭农贸市场周边商铺 3-4 出租率90%以上 收益法价格评估表 综合考虑：本案商业目前推算均价为33101元/㎡ 判别标准 权重 本项目 市场竞争法 70% 44950 22475 市场收益法 30% 21252 10626 总计 33101 价格策略 商业定价 地块价值 产品价值 企划价值 ＋ ＋ 地块价值是核心价值和基准价值，决定了项目的基准价格。 产品品质是价值突破的关键，高品质的产品能够实现溢价。 优秀的行销企划包装能够进一步提升项目售价。 基准售价 溢价3%左右 溢价3%左右 综合考虑溢价及上市时点，建议本项目商业物业启动价格为：36170元/㎡ 上市时点 ＋ 根据江北一系列利好和国家调控对房地产发展的影响，以及市场本身的正常增幅，估计溢价 溢价3%左右 在基准售价基础上，综合考虑本项目商业价格定位 价格策略 商业定价 形象导入期 产品导入期 开盘实销期 VI设计确定，围墙施工 项目规划、景观方案确定 推广爆破期 9