美国房地产开发模式及流程解读.docxVIP

PAGE \* MERGEFORMAT13 美国房地产开发模式及流程 目 录  TOC \o 1-3 \h \z \u  HYPERLINK \l _Toc423290488   HYPERLINK \l _Toc423290489 一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长  PAGEREF _Toc423290489 \h 1  HYPERLINK \l _Toc423290490 二、美国房地产企业的经营模式特点  PAGEREF _Toc423290490 \h 2  HYPERLINK \l _Toc423290491 三、美国土地法规、制度及房地产税收情况  PAGEREF _Toc423290491 \h 3  HYPERLINK \l _Toc423290492 （一）土地利用的控制法规  PAGEREF _Toc423290492 \h 3  HYPERLINK \l _Toc423290493 （二）土地制度  PAGEREF _Toc423290493 \h 4  HYPERLINK \l _Toc423290494 （三）房地产税收  PAGEREF _Toc423290494 \h 4  HYPERLINK \l _Toc423290495 （四）中美商品房价格构成比例比较  PAGEREF _Toc423290495 \h 4  HYPERLINK \l _Toc423290496 四、美国房地产开发程序  PAGEREF _Toc423290496 \h 4  HYPERLINK \l _Toc423290497 （一）土地获取的方式  PAGEREF _Toc423290497 \h 5  HYPERLINK \l _Toc423290498 （二）土地规划——土地规划改变较国内要严格  PAGEREF _Toc423290498 \h 5  HYPERLINK \l _Toc423290499 （三）土地的获取程序  PAGEREF _Toc423290499 \h 5  HYPERLINK \l _Toc423290500 （四）开发建设  PAGEREF _Toc423290500 \h 7  HYPERLINK \l _Toc423290501 （五）租赁与销售  PAGEREF _Toc423290501 \h 10  HYPERLINK \l _Toc423290502 五、房地产开发过程中的战略控制点和可能面临的风险  PAGEREF _Toc423290502 \h 11  一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长 美国模式其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。美国地产模式的背景及特点是：? 1、土地自由供应。美国62%土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行严控。? 2、专业分工明确。美国房地产发展模式强调，房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。土地开发商负责土地开发，地块划分商（Subdivider）, 负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。不同公司根据自己的专业特长专注于某个细化产品市场。比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。? 3、以金融运作为核心。美国房地产模式中存在有金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链，各产业链均衡发展并相互协调。各个链条中，金融产业链最为发达。美国没有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。 4、收益大众化。美国的房地产基本上是私人投资，全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资，主要渠道是房地产投资信托基金、上市企业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等。 二、美国房地产企业的经营模式特点 1、经营专注化 收缩战线，出售非房地产业务，集中精力于房地产；通过把业务做大做强规避经营风险，而不是通过多元化经营；代表公司 Pulte Homes Inc. (美国第一大房地产开发商）。 2、地域多元化 以公司总部所在地为依托，逐渐向周边地区拓展；步步为营，每拓展到一个新地域都力争