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文化与体验 【城市主场】营销总纲 我们的目标 解题思路 地段的真实价值 项目四至 项目的总体规划 户型定位 项目的户型分析一 项目的户型分析二 —A户型 结 论 已确定的部分 视角一 1997—2003年均推售量偏低 小户型是市场主流产品 活跃的租赁市场 八卦岭客户类型 八卦岭客户类型 八卦岭市场 结论一 视角二 2003福田、罗湖小户型项目分布 罗湖目前在售小户型扫描 福田目前在售小户型扫描 竞争区域内即将推出的楼盘 2004年竞争区域供应量预测 价格分析 竞争层面分析 结论一 市场竞争力分析 Work hard,play hardWork hard,play hard 形象定位——打造国际青年文化领域 突围方向 物业增值通道——价值提升方式 国际青年文化领域生活场景一 国际青年文化领域生活场景二 营销总策略 现代运动园林 街头绿地改造 动感街区一 动感街区三： 回归的会所——青年动力营一 Tre物业管理——业主服务中心 物业服务内容 青年公社 订单式交楼套餐 卖场展示 售楼处——青年购房文化中心 青年购房文化中心 样板层和看楼通道——演绎小户型空间文化 看楼通道——深圳房屋文化廊 产品和环境局部亮点展示 媒体策略 媒体选择 策略分解 策略分解——聚焦1 策略分解——聚集2 策略分解——聚场3 策略分解——聚合4 交楼标准 园林 街区 会所 物业服务 产品攻略 TCE营销策略 招商品牌体验 宣传 活动营销 价格策略 售楼处 样板房和看楼通道 产品和环境 卖场展示 打造国际青年文化住区攻略解构图 国际青年领域资源解读 现代运动园林 动感街区 青年动力营 Tre物业管理 青年公社 订单式交楼套餐 略高于定位标准的配套可以改变人们在评价产品时的参照点，从而改变风险偏好。 公共艺术的 趣味的 运动+休闲的 园林设计 改造后 公共绿地改造 街区绿化改造 街区，文化意义的街道，弱化买卖双方的对立和冲突，最大程度得实现空间的体验和购买的乐趣。 街区建筑风格：简洁、现代 品味个性的特色店构成街区的主体 核心店+街店+餐饮+游乐场+街区景观+休憩空间+服务空间 …… 特色浴室用品 直线艺廊 整体浴室展示、定做 远铃整体浴室 整体浴室展示厅 席梦书屋 图书、阅览 物质生活 小型图书馆 四驱车改良 天鸟改良店 四驱车改良店 茶艺馆 茶艺空间 咖啡厅 雨花 特色餐饮 运动器材及服装 运动特区 国际名牌运动用品 龙浩名鞋店 运动用品 任你行 攀岩、野外旅行用品 火狐狸 旅游用品 军式手枪、武器、飞机等模型 军事基地 美军越战、朝战及现代军服 美式军品 军品 特色 商家参考 业态 跳蚤市场、品牌橱窗、VIP会员店、工作橱窗、快速冲印店、DV沙龙、主题特色店、寄卖中心、咖啡沙龙、居家服务、经营性会所等，是作为主力店的延续和补充。 其它特色店业态参考—— 前广场及绿化带—— 雕塑展、宠物恋爱区、自动售货机 动感街区二： 提前确定主力店并提前招商 统一街区主标志系统和发布形式 预留广告墙，为店铺免费提供广告位，并成为街区展示的一部分 提前展示的街区集中在售楼处左右，营造文化生活氛围 无法提前展示的，统一门面装修风格，营造兴旺、有格调的商业氛围 中英文的指示牌/路灯旗。 区隔于其它项目，会所不再是冰冷的建筑物，而是志趣相投的人们分享和交流的平台。 初步设计三个社团型会所 野外运动营——野外运动用品旗舰店 球迷集合点——酒吧 文化加油站——图书馆 1—2家配合商家进驻 会员章程拟定 网站开通 售楼处内图片、形象展示 配合销售进度的活动： 21C锋尚艺术节 2004主场奥运夜 主场-平安球星面对面 真人象棋赛 雅片周 …… 回归的会所——青年动力营 追求服务结果和服务过程的体验式物业管理 确定功能服务项目和空间位置 个性化服务菜单的拟定 配合会所举办营销活动，将活动赋予提前展示社区文化的意义 强强联合，信心体验 前期介入，深度合作 功能空间服务： DIY工作室 公共洗衣房 多功能客厅 业主服务中心 业主健康中心 物业升值中心 个性化服务菜单： 预约室内花艺服务 预约私人区域清洁服务 洗衣服务 叫醒服务 预约亲友深圳接送、导游服务 外出留言房匙保管服务 代办服务 …… 组成：由物业管理公司牵头成立，其成员为准业主。 参与监督工程进度和工程质量 参与讨论我们的活动方案 参与各类营销活动 提前成立的业主委员会，亦是青年动力营的主要组成成员，形成有效的人际传播桥梁 职权： 名店制造 多种选择：A1+B1-1,A1+B2-1,A2+BX…… 结合样板房提供实品和效果图展示 售楼处材质展示 交楼标准 园林 街区 会所 物业