cpa税法资源税土地增值税分析.pptVIP

2.房地产开发成本： （1）土地征用及拆迁补偿费 （2）前期工程费 （3）建筑安装工程费 （4）基础设施费 （5）公共配套设施费 （6）开发间接费用等 注意： 　　①不包括利息支出，含装修费用 　　②比例（与销售收入比例匹配） 3.房地产开发费用 (1)分摊利息支出(证明) 利息＋（1＋2）×5%以内 (2)不能分摊利息(不能提供证明) （1＋2）×10%以内 注意： ①超过上浮幅度的部分不允许扣除 ②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除 ③全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除 ④有金融机构和其他机构借款的，不能同时适用两种办法 ⑤清算时，已开发成本的利息支出，应调至财务费用中扣 4.与转让房地产有关的税金 （1）房地产开发企业：营业税、城建税、教育费附加 （2）非房地产开发企业：营业税、城建税、教育费附加、印花税 房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（　）。 　A.营业税、印花税 　　 　B.房产税、城市维护建设税 　C.营业税、城市维护建设税 　D.印花税、城市维护建设税 　　 『正确答案』C 5.财政部规定的其他扣除项目 房地产开发的 加计20%的扣除 加计扣除费用＝（1＋2）×20% 6.旧房及建筑物的评估价格 评估价 有评估价 重置成本价×成新度折扣率 无评估价有发票 发票价格 ×（1+每年5%) 取得土地使用权所支付的地价款或出让金 在转让环节缴纳的税金： 营业税、城建税、教育费附加、印花税 购房时缴纳的契税。 转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（　） 　A.旧房产的评估价格 　B.支付评估机构的费用 　C.建造旧房产的重置成本 　D.转让环节缴纳的各种税费 『正确答案』ABD 新房 房产开发企业：1 2 3 4 （2+1） 5 非开发 1 2 3 4 （3+1） 旧房 1 4 （3+1+契税） 6 11、单、9.位于县城的某商贸公司2010年12月销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税0.5万元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2007年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为（） 营、城建及附加=（1000-600）×5%×（1+5%+3%）=21.6 价格=600×（1+4×5%）=720（万元） 扣除的金额=720+21.6+18+0.5=760.1（万元） 某国有企业2009年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2011年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（　） 评估价格＝12000×70%＝8400（万元）， 税金＝（10000－8000）×5%×（1＋7%＋3%）＋ 10000×0.05%＝115（万元）， 增值额＝10000－8400－115＝1485（万元） 第六节　土地增值税应纳税额的计算 一、增值额的确定 　　土地增值额＝转让收入-扣除项目金额 房地产评估价格： 1.隐瞒、虚报房地产成交价格的； 2.提供扣除项目金额不实的； 3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的 二、应纳税额计算 1. 收入 2.扣除项目 3.增值额 = 1 – 2 4.增值率 = 3 ÷ 2 5.税率 6.扣除率 7.应纳税额 =增值额× 税率 – 扣除项目× 扣除率 2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（　）。 扣除