物业管理实务(串讲点题班)讲义程序总汇.docx

窗体顶端 第一章 物业服务企业 物业服务企业如果符合规定的条件，在工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。 (一)物业服务企业的资质条件 物业服务企业资质等级分为一、二、三级。 资质等级颁发和管理部门指导监督部门一级国务院建设主管部门二级省、自治区人民政府建设主管部门 直辖市人民政府房地产主管部门国务院建设主管部门三级直辖市人民政府房地产主管部门 设区的市级人民政府房地产主管部门国务院建设主管部门 （二）各资质等级物业服务企业的条件 1．一级资质 (1)注册资本为人民币500万元以上。 (2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。 (3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。 (4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％： 1)多层住宅200万m2； 数字之和是365！2)高层住宅100万m2； 3)独立式住宅(别墅)15万m2； 4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。 (5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 注：百分比之和如何算 计算时，将资质规定中的分类面积数放在分母，将企业的该类物业实际管理面积数量作为分子，然后加和。 例：某物业服务企业想申报一级资质，管理多层住宅50万m2；管理高层住宅40万m2；管理工业厂房20万m2。 计算：（50/200+40/100+20/50）×100%=（0.25+0.4+0.4）×100%=105% 因此，该企业在这一项上，符合一级企业资质申报要求。 2．二级资质 (1)注册资本为人民币300万元以上。 (2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。 (3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。 (4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％： 1)多层住宅100万m2； 近似于一级资质的二分之一2)高层住宅50万m2； 3)独立式住宅(别墅)8万m2； 4)办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。 (5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。 3．三级资质 (1)注册资本为人民币50万元以上。 (2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。 (3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。 (4)有委托的物业管理项目。 (5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。 (三)在申请资质时需提供的资料 新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。物业服务企业在领取营业执照之日起30天内，持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质： (1)营业执照； (2)企业章程； (3)验资证明； (4)企业法定代表人的身份证明； (5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 例题：单项选择 下列物业类型和规模的组合中，符合一级物业服务企业资质对管理类型和规模的要求的是（ ）。（2012年真题） a.高层80万㎡，多层50万㎡ b.多层80万㎡，高层50万㎡ c.高层50万㎡，多层30万㎡，写字楼5万㎡，别墅2万㎡ d.多层50万㎡，高层30万㎡，别墅5万㎡，写字楼2万㎡ 答案：a 解析：1)多层住宅200万m2； 2)高层住宅100万m2； 3)独立式住宅(别墅)15万m2； 4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。 80÷100+50÷200=0.8+0.25=1.05 考点三：物业服务企业的组织形式 物业服务企业的组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。 (一)直线制 直线制是最简单的企业管理组织形式。 特点是：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构(如图1—1所示)。 适用企业：业务量较小的小型物业服务企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。 (1)主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。 (2)主要缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。 (二)直线职能制 直线职能制以直