龙湖镇房地产市场分析报告解读.pptVIP

2012年区内高层成交客户多来自金水区、管城区，金水区达到25%；二七区及省外占9%，新郑市占7%。建议项目在做推广时，侧重金水区、管城区，兼顾新郑、及管城区。 区内高层成交客户多为郑州市内刚需外溢客户，其中金水区、管城区 占比较多。 市场分析/住宅市场/普宅市场 市场分析/住宅市场/普宅市场 区内高层成交客户多为郑州市区外溢刚需客户，多关注户型面积、价 格、及交房时间。 由下图可知2012年高层成交客户关注焦点为户型面积、价格、及交房时间，符合刚需客户的主要关注点；对位置、配套及工期进度敏感性较低。建议项目在宣传推广时着重介绍项目的面积及总价优势，发挥项目的最大竞争优势。 市场分析/住宅市场/普宅市场/小结 2013年区内普通住宅市场呈现量价齐升的特征，各楼盘产品同质化严重，竞争激烈。品质型大盘依靠长期的市场影响及品质优势占据了大部分市场份额。新入市的小规模楼盘依靠低价优势对刚需客户吸引力较强，占有一部分市场份额，并对国瑞城、兴龙湾等大盘产生了一定影响。 2013年区内楼盘高层产品去化率较高，整体销售情况较为乐观。2014年区内高层住宅市场供给量明显上升，达到212.2万㎡。小型开发商项目集中入市，以价换量回笼资金，增加了市场风险。 区内仍以市区外溢刚需客户为主，对户型面积及价格敏感性较高，建议项目在未来激烈的竞争环境中，发挥自身低总价的竞争优势，继续占据大部分市场份额。 重点个案/康桥·九溪郡 项目名称 康桥九溪郡 项目地址 郑新快速路与双湖大道交汇处 物业类型 别墅、洋房、高层 占地面积 468亩 总建面积 90万㎡ 容积率 2.88 均价 高层6100元/㎡、叠加9600-18000元/㎡ 在售产品 高层 主力户型 90-108㎡两房、115-117㎡三房 销售率 当期销售率85% 建筑风格 法式 车位配比 1:1 投资商 郑州康桥房地产有限公司 分期 开盘时间 产品 套数 当天去化 价格 一期1批 2013年8月17日 洋房91（2） 8 80% 洋房1楼14000，2楼11000,3-11楼6800-7100；下叠15000，上叠10500 115-135（3） 168 上叠210-220 44 下叠193-203 44 一期2批 2013年11月9日 洋房92-108（2） 16 64% 洋房1楼13000，2楼9000,3-9楼6800-7200；下叠15000-18000，上叠9600-12000 115-135（3） 116 上叠210-250 20 下叠190-235 20 一期3批 2013年12月14日 85（2） 66 81% 高层6100 105（3） 132 115-131（3） 198 推盘节奏及产品 康桥九溪郡与公司项目产品类似，档次价格略高，是公司项目的最大竞品楼盘。九溪郡半年内推盘三次，共7万㎡，销售情况良好。公司推盘节点应紧盯该项目推盘节点，尽量避免推盘节点重合，避开直面竞争。 重点个案/康桥·九溪郡 户型产品 户型方正，全明设计，功能齐全，赠送面积约3㎡；干湿不分，动静不分，次卧采光较差。 86㎡ 130㎡ 户型方正，南北通透，全明设计，功能齐全；干湿不分，动静不分。 重点个案/康桥·九溪郡 项目名称 康桥溪月 项目地址 郑新快速路与祥和路交汇处向西200米 物业类型 小高层、高层 占地面积 120亩 总建面积 11万㎡ 容积率 1.4 均价 6300-6500元/㎡ 在售产品 高层、小高层 主力户型 80㎡两房、90㎡三房、110-125㎡三房 销售率 当期销售率98% 建筑风格 法式 车位配比 1:1 投资商 郑州康桥房地产有限公司 重点个案/康桥·溪月 分期 开盘时间 产品 套数 当天去化 价格 一期1批 2013年10月19日 80（2） 228 80% 6300 90（3） 188 110（3） 183 120 81 一期2批 2013年12月7日 82（2） 86 98% 6400 114（3） 58 125（3） 114 推盘节奏及产品 康桥溪月是龙湖镇内高端住宅项目，均价6300-6500元/㎡也是龙湖镇内高层住宅价格领跑者。溪月半年内推盘9.3万㎡，剩余2栋18层高层住宅，约1.7万㎡。 重点个案/康桥·溪月 户型产品 户型方正，全明设计，功能齐全，赠送面积约8㎡；干湿不分，动静不分。 82㎡ 104㎡ 户型方正，南北通透，全明设计，功能齐全，动静分区、干湿分区。 重点个案/康桥·溪月 重点个案/锦艺城 项目名称 锦艺城 项目地址 郑新快速路与双湖大道交汇处东北角 物业类型 洋房、高层 占地面积 706亩 总建面积 100万㎡ 容积率 2.0 均价 —— 在售产品 洋房、高层 主力户型 127-139㎡三房、146-156㎡三房 销售率 —— 建筑风格 现代简