武汉圣诚阳光丽景营销拓盘程序总汇.pptx

圣诚阳光丽景如何赢得市场？ ——营销策略思路说明计划;计划说明： 本计划意在说明，在区域市场环境下，本案需要突破市场约束，完成销售目标，如何解决本项目营销过程中两大核心问题： 1、以何种姿态占位区域内市场？ 2、在此种姿态下的营销策略是怎样的？;;区域市场环境;根据武汉商业网点规划，后湖将规划为市级商业副中心，规划有多个商业项目，将形成大型新兴综合商区，后湖的城市功能有望有较大的提升。;区域商圈分布：后湖目前尚未形成真正意义上的商圈，按照商业形态及气氛可分为姑嫂树、百步亭两个部分,商业形态初级。;主要消费者：常住居民 目前后湖主城区常住人口14万人，未来规划2020年达到30万人； 主要消费者包括后湖片区常住居民;区域商业租售水平： 从租售情况看，区域内商业价值较低、租金水平整体不高。;区域商业供应量分析： 后湖商业规模即将突破100万平米，商圈的聚合力将使后湖辐射力几何放大，同时也反映出区域商业目前不够集中，经营状况欠佳等特点。;大型购物中心较少，位于区域东西两端，且处于刚起步阶段，随着二环线投入使用，后湖大道中段的此类商业未来将迅速崛起。 大型超市较少。仅为本地商业品牌的连锁大卖场，例如武商量贩店、中百仓储。类似沃尔玛、家乐福等国外品牌零售商暂无。 区域内的专业店主要经营家居建材、家电为主，如苏宁电器。另竹叶山中环商贸城是华中地区规模最大的专业集群中心，包括汽车、钢材、副食调料等专业市场和仓储、物流两大中心。各类社区便利店基本满足各小区居民日常需求，但24小时便利店暂无。 大型餐饮业发展较差，水平相对不高，但未来发展空间较大。 娱乐业发展为零，暂无大型的休闲娱乐场所。 百货店暂无。;小结 后湖区域市场，目前政府道路规划已经逐步落实，地铁元年即将到来。 人口和商业消费的潜力巨大，目前仍属初期阶段。;竞争市场环境;区域内竞争商业项目;区域内商业体项目较多，且下半年新增商业体规模及业态丰富，具有市场吸附力。;小结 1、本案处于百步亭商圈，区域内竞争项目较多，品牌开发商云集，且实力雄厚。 2、离本案最近的幸福里、汉口城市广场、中海地块等项目预计下半年入市，势必影响本案所在区域市场价值热度。;本体经济指标分析;属性;本案区域内占位思考;鉴于本案自身经济指标、地段所处位子等硬性指标因素制约； 同时，借机于“汉口城市广场、幸福里、中海集团”等主要竞争对手入市时间为下半年考虑，其必定将进行大量宣传与推广。 综合考虑本案自身情况及区域市场环境的因素：;;产品次重点、入市时间选择建议;办公建面;自身商业，地理位置相对竞品不具备优势，体量及规模上也难以占据先机。;汉口城市广场、幸福里、中海集团等竞品下半年入市，或将带动市场区域价值，投入较多推广及渠道营销。;综合考虑建议： 入市时间：2012年下半年第四季度入市抓住并借助竞品推广、渠道资源的机遇。 商业规划：带有自身特色的业态分布，打差异化，目的性消费策略方式规划。并于下半年启动招商，投入市场。 ;营销策略总纲;主干道导视引导——后湖大道主入口处，强势引导占位。;主干道导视引导——后湖大道主入口处，强势引导占位。;差异化吸睛与展示——商业特色店/概念导入。;形象展示、点面俱到——底商、前广场、楼体、写字楼内外，样板间特色包装展示。;楼体四面亮化;水中印象;商业街道路的铺装都及其讲究细节;商业顶层平台设置泳池效果;商业顶层平台设置泳池效果;商业顶层平台设置泳池效果;公共空间：;公共空间：;大堂入口 ;跟随竞品推广、渠道占位——借助竞品声势，炒热项目自身。;中原狼腾行动——自身独特行销手段、客户资源相辅相成。;中原客户资源转介体系（有效利用已有高端投资客户资源精准客户有效性）;;营销节点图;营销总控图;汇报结束，感谢聆听，下面是沟通时间。;后湖版块全息研究;后湖片区概况;后湖片区在二环和三环线以内，属于江汉区和江岸区的北片，紧临汉口中心城区。自2006年被纳入武汉规划的四大居住新城，政府投入129亿改善其交通、配套，已经卓有成效，片区价格的上升，品牌开发商的进驻印证着后湖日新月异的发展潜力。;后湖市政规划分析;129.4亿元主要来源政府投资和社会投资。政府投资88.2亿元，主要靠土地收益。社会投资领域是经营性和准经营性项目，如商贸、部分市政公用事业设施;后湖区域水资源较少，呈点状分布，绿化依靠城市人工绿化建设。;医疗、文化、教育、商业等配套显著增长，成为满足区域居住要求的自主型住宅区。;地铁交通 地铁3号线、6号线;;;根据后湖道路交通规划，自北向南，自西向东介绍后湖主干道业态、典型楼盘、地块;;后湖自北向南的主干道有三环线井南大道、后湖大道、兴业路、二环线（发展大道），越靠近二环线