房地产企业工程项目的造价管理讲述.doc

房地产企业工程项目的造价管理  摘 要 近几年以来，政府对房地产市场不断的调控，房地产企业利润空间的不断压缩。房地产企业内部之间的竞争也日渐突出，消费者购房行为也日渐理性化，使得房地产企业在对项目定价时必须十分谨慎，考虑各方面的因素，确定出一个合理价位，既能满足消费者的需求，又能保证企业的合理利润，这使得房地产企业的开发利润在不断的减少。于是工程造价管理越来越被房地产企业所重视，搞好工程项目全过程的造价管理尤为重要。 为此，本文主要通过对房地产企业项目工程造价管理的现状进行深入分析，分析企业在工程造价管理中存在的常见问题及难点问题，提出解决此类问题的极为有效的措施和对策，抓住问题的关键，深入分析与研究，给房地产企业管理者提供更多更有用的管理方法和实用知识。最后通过案例分析加以说明。 关键词： 1、房地产企业；2、造价管理；3、全过程管理  目 录 一、引言 1 二、目前房地产企业造价管理常见问题及情况分析 2 （一）房地产企业前期阶段分析 2 （二）房地产企业招投标及合同签订阶段分析 3 （三）房地产企业施工阶段分析 5 （四）房地产开发企业竣工决算阶段分析 6 三、加强房地产企业工程项目造价管理的措施及建议 8 （一）对房地产企业项目前期阶段措施与建议 8 （二）对项目招投标及合同签订阶段措施与建议 9 （三）项目施工阶段措施与建议 11 （四）项目竣工决算阶段措施与建议 13 四、房地产企业工程项目造价管理案例分析 16 五、结束语 18 致谢 19 参考文献 20  一、引言 随着我国经济快速的发展，工程项目建设在我国经济建设中占据了重要的地位，尤其是房地产业，形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，竞争力差。  二、目前房地产企业造价管理常见问题及情况分析 （一）房地产企业前期阶段分析 在我国现阶段房地产企业工程管理的主要或者大部分工作是放在项目建设施工阶段。在机会研究、初步可行性研究及可行性研究和设计阶段的工作做的确实不够。对于项目的报批只是应付报批及审查，在可行性研究阶段中的工作不具体及不够全面，或者说某些部门也不重视该项工作，还有由于从事该项工作的人员素质不高或思想观念陈旧，使得项目建议书、可行性研究及设计阶段工作的预见性不够准确，从而造成这一块管理工作不到位，使管理工作极为被动以及在项目建设的过程中遭受不同程度的经济损失。具体主要表现在以下几个方面。 1、项目前期工作的重视程度不足。决策阶段的投资控制研究成果一般体现在项目可行性研究中，由于在现行经济管理体制下，投资者不重视前期管理工作，没有考虑投资风险，缺乏搞好可行性研究，提高投资经济效益的主动性；且咨询设计单位追求效益，在做方案及设计阶段不仔细，往往造成直接经济损失，并形成“领导意志”或本位主义影响，高估效益，低估投资。可行性研究只是迫于形式，使其失去原有的意义，难以达到投资控制的效果。 2、可行性研究周期短。为了应付上级主管部门的审查，甚至有的可行性研究内容只是抄袭人家的内容或简单应付了事。缺乏多种投资方案的比选。由于可行性研究工作时间较短，往往无真正的替代备选方案，研究工作仅作为惟一方案的“可行”，而开展或仅凭主观倾向性确定项目的技术路线，缺乏深入论证，衡量方案是否可行往往只凭少数几个静态指标，缺乏科学性，容易出现决策失误。一个项目若出现前期决策失误，则不管后期建设实施阶段投资控制管理如何努力，几乎无法弥补其损失。 3、房地产企业对前期项目决策及设计阶段管理工作规定不明确。如施工图设计文件审查的主要内容是政策性和技术性要求，未把工程造价是否合理列入审查内容，使得设计阶段施工图设计文件造价审查未真正纳入项目的管理范围。 4、设计招标评标不规范。房地产企业在招标过程进行违规操作，任意压低设计费，压缩设计周期，使设计招标流于形式，并且只注重设计方案招标，不重视技术阶段和施工图的招标工作，一旦方案中标，技术标和施工图设计就成为方案中标单位的一揽子工程。由于后面的设计方案缺乏竞争机制，设计单位造价控制的积极性就不高了。还有在设计评标过程中，只注重外观造型，追求多功能，高标准，而忽视了设计方案造价因素，其评标的不合理性从而影响项目的投资效益。 5、设计人员知识结构不全面，或缺乏经济思想。在设计阶段，由于设计人员素质参差不齐，一些设计人员专业知识不够过硬，对于工程项目具体要求不够了解，或有重技术轻经济的思想没有改变，导致大量不必要的浪费，更导致设计概算的失控，出现工程项目投资管理工作的失控。 6、投资管理方面高素质人才严重不足。专业技术带头人、项目负责人以及有技术、懂法律会经营的复合型人才缺乏，龙其是缺乏高素质