房地产法程序介绍.ppt

第一节 房地产开发概述 一、房地产开发的概念 1.定义：房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 2.含义 （1）取得建设用地使用权，是房地产开发的前提条件； （2）包括两种行为： 土地开发----三通一平；七通一平 房屋建设 二、房地产开发的分类 1.按房地产开发的规模不同，房地产开发可分为单项开发、小区开发、成片开发。 单项开发规模较小、占地少、项目功能单～、配套设施简单。 小区开发：一是指新城区开发中的一个小区综合开发，要求在开发区范围内做到基础设施和配套项目齐全，功能完善；二是指在旧城区更新改造中的局部改建，即某个相对独立的街坊的更新改造。 成片开发，一般指范围广阔、项目众多、投入资金巨大、建设周期长的大型综合开发。 2．按房地产开发的范围不同，房地产开发可分为新城区开发和旧城区拆迁改造。 3.从房地产开发机构方面划分，分为政府开发和非政府开发。 4．按房地产开发的目的不同，房地产开发可分为经营性开发和自用性开发。 三、房地产开发的特点 1.综合性强，涉及面广； 2.工程量大，综合成本高； 3.建设项目种类繁多； 4.与银行关系密切。 四、房地产开发的流程 1 立项批复 (发改委) ；2 选址意见书 (管委会) ；3 土地证 (国土局) ；4 地名申报 (民政局) ；5 建设用地规划许可证 (规划局) ；6 环评报告 （环保局,委托环评公司办理）；7水保方案设计所需资料 (税务局)；8 建设工程规划许可证 (规划局) ；9 消防审核申报表 (消防支队 )；10 人民防空地下室建设审批表 (人防办公室)；11规划审查必须报送文件 (城乡规划委员会 )；12 规划设计方案申报 (规划局) ；13 施工图审查要件 (审图机构)； 14 建筑设计方案申报 （规划局） ；15 监理招投标及合同备案所需材料 (建设局) ；16 施工招投标及合同备案所需材料 (建设局) ；17 设计合同审查备案所需材料 (建设局) ；18 工程安全文明施工备案手续材料 (建设局) ；19 委托质量监督所需材料 (质量技术监督局) ；20 建设工程施工许可证 (建设局) ；21 施工用水申请 (自来水公司) ；22 施工用电申请 (电力公司) ；23 办理临时占道、开口 (城管局) ；24 物价审批所需材料 (建设局) ；25 物业管理备案 (建设局) ；26 初始登记 (建设局)；27 商品房预售许可证 (建设局) 。 第二节 房地产开发的规划管理法律制度 一、城市土地利用规划的概念和作用 （一）概念：城市规划是指确定城市的性质、规模和布局，既指导城市的长远发展，又具体部署城市近期的各项建设的有关城市发展综合部署。城市规划是城市开发、建设和管理的主要依据，是城市发展的基础。 （二）作用 1.是政府调节土地资源配置的重要手段； 2.为房地产发展及其区位选择提供了有利条件； 3.是有效实施城市土地利用管理的科学依据。 二、城市土地利用规划的基本内容 （一）城市土地利用总体规划 （一）城市土地利用总体规划 （1）对市县辖行政区范围的城镇体系、交通体系、基础设施、生态环境、风景旅游资源开发进行合理布置的综合安排；（2）确定规划区内城市人口及用地规模，划定城市规划区范围；（3）确定城市规划用地发展方向和布局结构，确定市区中心位置；（4）确定城市对外交通系统的结构和布局，编制城市交通运输和道路系统规划，确定城市道路等级和干道系统、主要广场、停车场及主要交叉路口形式； （5）确定城市供排水、防洪、供电、通讯、环保、环卫等基础设施的发展目标和总体布局，并协调发展； （6）根据城市防灾要求，做出人防建设、防震防灾规划；（7）各级历史文化名城的专门保护规划；（8）确定旧城改造、用地调整的原则、方法和步骤，提出控制旧城人口密度的要求和措施；（9）对规划区的自然保护地带、风景名胜、文物古迹、传统街区，划定保护和控制范围，提出保护措施；（10）编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实施部署；（11）其他各项专业规划。 （二）城市土地利用功能分区规划 原则确定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑用地的容量控制指标；（2）确定市、区级公共设施的分布及用地范围；（3）确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，以及主要交叉口、广场、停车场的位置和控制范围；（4）确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围等。 （三）城市土地利用详细规划 （1）建筑利用的种类和程度，包括层数、密度、容积率；（2）建筑形式、建筑物和基地与临地境界的关系、建