房地产估价房地产估价程序介绍.ppt

房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定活动。 起初：房地产交易管理的需要 现今： 房地产买卖、租赁的需要 房地产抵押、典当的需要 房地产征收、征用补偿的需要 房地产税收的需要 房地产保险与损害补偿的需要 房地产纠纷调处、司法鉴定的需要 企业发生有关经济行为的需要 房地产管理的需要 其他方面的需要 产生背景-90年代 * * * 第二章 房地产估价 房地产估价 一、房地产估价的概念 估价概念 行业划分 估价涵义 专业术语 估价必要性 估价原则 制度概述 房地产估价 房地产的行业划分 房 地 产 行 业 房地产投资开发业 房地产服务业 房地产咨询 房地产价格评估 房地产经纪 物业管理 房地产中介服务业 本质:房地产价格模拟过程 估价=科学+艺术+经验 估价概念 行业划分 估价涵义 专业术语 估价必要性 估价原则 制度概述 房地产估价 一、房地产估价的概念 房地产估价定义中的关键术语 专业估价人员 评估员 注册房地产估价师 香港测量师 估价目的 委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或民事行为、行政行为等的需要。 估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。 估价概念 行业划分 估价涵义 关键术语 估价必要性 估价原则 制度概述 房地产估价 一、房地产估价的概念 资格互认 无签字权 估价目的 例如： 海南凉山市某大厦主楼停建工程及附搂涉案房地户价格评估的估价目的是：为海南某人民法院办理案件提供估价对象公开市场价值的依据 车都县某房屋保险事故损伤修复费用评估的估价目的是：确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考 估价概念 行业划分 估价涵义 关键术语 估价必要性 估价原则 制度概述 房地产估价 一、房地产估价的概念 估价目的可以体现在地产与房产管理、房地产交易、企业经营和产权变动、房地产保险、损坏、赔偿和税收、房地产估价纠纷处理和房地产经营等方面。 估价时点 估价时点又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个的具体日期，通常以年、月、日表示。 估价时点一般是对估价对象完成实地勘查之日，若不是，应当在估价报告中说明，并在“估价的假设和限制条件”中假定估价时点的估价对象状况与完成实地勘查之日的房地产状况一致。 估价的作业日期是指从何时开始估价至何时完成估价作业，即进行估价的起止日期。 注意两者的区别！ 一、房地产估价的概念 估价概念 行业划分 估价涵义 关键术语 估价必要性 估价原则 制度概述 房地产估价 客观合理价格或价值 房地产估价客观合理价格（或价值），是指基于估价时点，在正常交易情况下，某宗房地产为某种估价目的所能实现的价格。为交易参考依据，而不等于房地产交易双方的实际成交价格。 估价方法 估价程序 估价原则 房地产估价的行为准则 房地产估价的技术准则 一、房地产估价的概念 估价概念 行业划分 估价涵义 关键术语 估价必要性 估价原则 制度概述 房地产估价 房 地 产 估 价 的 必 要 性 估价概念 行业划分 估价涵义 关键术语 估价必要性 估价原则 制度概述 房地产估价 一、房地产估价的概念 二、房地产估价的原则 房地产估价的行为准则 独立、客观、公正 合法原则 最高最佳使用原则 替代原则 估价时点原则 房地产估价的技术准则 体现公平的原则，要求估价人员： 1、换位思考 2、站在专家的立场反复、精细地权衡评估价值 3、具有良好的职业道德 估价概念 估价原则 行为准则 技术准则 制度概述 房地产估价 合法原则 合法原则 1、产权合法 2、利用、使用合法 3、处分方式合法 4、估价过程合法 二、房地产估价的原则 估价概念 估价原则 行为准则 技术准则 合法原则 最高最佳原则 替代原则 估价时点原则 制度概述 房地产估价 最高最佳使用原则 最高最佳使用 最高最佳使用原则也称为最有效使用原则，是指在合法的前提下，以待估房地产最有效使用的方式为估价基础。 1、最佳用途 2、最佳规模 3、最佳集约度 二、房地产估价的原则 估价概念 估价原则 行为准则 技术准则 合法原则 最高最佳原则 替代原则 估价时点原则 制度概述 房地产估价 替代原则 替代原则 当处于同一供需圈内的房地产市场上同时存在两宗或两宗以上效用相同或相近的房地产时，其价格将在市场机制的作用下趋于一致。 替代原理在房地产市场中的特殊性表现为：房地产商品的替代关系具有不完全