第八讲其它估价方法及估价报告的编制详解.pptVIP

* 第八讲 其它估价方法及估价报告的编制 * 8.1 成本法的基本原理 一、成本法的概念 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。 二、成本法的理论依据 成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定的，具体又可以分为从卖方的角度看和从买房的角度看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“成本费用”；从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”。 由上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。 因此，估价人员就可以根据重新开发或建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。 采用成本法估价求得的价格称为积算价格。 * 8.1 成本法的基本原理 三、成本法适用的对象和条件 成本法一般用于既无收益又很少发生交易的房地产的评估，如学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及特殊工业厂房、油库、发电站、码头、油田、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊服务需要而建设的房地产的估价。单纯的建筑物的估价基本上也可以采用成本法。 * 8.1 成本法的基本原理 四、成本法的操作步骤 根据房地产估价规范，运用成本法估价的程序如下： (1)搜集有关成本、税费、开发利润等资料； (2)估算重新构建价格； (3)估算折旧； (4)求取积算价格。 * 8.2 假设开发法的基本原理 一、假设开发法的概念 假设开发法又称剩余法、预期开发法、倒算法等，是将待估房地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常投入费用（建安成本)、正常税金及合理利润等，以此估算待估房地产(主要是土地）的客观合理价格或价值的方法。 二、假设开发法的理论依据 假设开发法的本质及理论依据与收益法相同，是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值，即预期原理。 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。 * 8.2 假设开发法的基本原理 三、假设开发法适用的对象 假设开发法在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时（拍地）应用得最为广泛。假设开发法主要用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，具体为： (1)待开发的土地，包括生地、毛地、熟地； (2)在建工程，包括房地产开发项目； (3)可装修改造或可改变用途的旧房或烂尾楼，包括装修、改建、扩建、续建。 * 8.2 假设开发法的基本原理 四、假设开发法的操作步骤 运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行： (1)调查待开发房地产的基本情况； (2)选择最佳的开发利用方式； (3)估计开发经营期； (4)预测开发完成后的房地产价值； (5)测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费； (6)进行具体计算，求出待开发房地产的价值。 * 8.3 长期趋势法 一、 长期趋势法概念 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。 二、长期趋势法的理论依据 有一大类事物的发展呈现很强的规律性，要么随着时间的变化上升，要么随着时间的变化下降。如果将间隔相等时刻点上事物的变化值排成一列的话，那么这些值就构成了时间序列。在相当长的一段时间间隔内，时间序列变化的规律不会改变，那么寻找出这种规律就能预测出时间序列的未来值。换言之，人们可以根据时间序列变化的规律，将时间序列外延或类推，从而能够预测该事物下一期或以后若干期可能发生的数值。 * 8.3 长期趋势法 三、长期趋势法适应的对象和条件（经济周期相关） 长期趋势法是根据房地产价格在长期内形成的规律作出判断，借助历史统计资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。 适应的