第八章成本法及其运用详解.pptVIP

* 第四节 重新购建价格的求取 重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润 * 第四节 重新购建价格的求取 重建价格与重置价格通常不同： * 第四节 重新购建价格的求取 四、建筑物重新购建价格的求取方法 （一）单位比较法 要点： 以建筑物为整体 以单位面积或单位体积作为比较单位 * 第四节 重新购建价格的求取 对类似建筑物的建安费用进行修正、调整 将不正常的建安费修正为正常的建安费； 将建造日期时的建安费，调整为估价时点时的建安费； 根据设施设备、装饰装修方面的差异，对建安费进行 调整 再加上其他费用（专业费、管理费、销售费、投资利息、销售税和开发利润） * 第四节 重新购建价格的求取 实质：市场法 有单位面积法和单位体积法两种： 单位面积法：适用于同一类型的建筑物的单位建筑面积建安费基本相同的建筑物 如住宅、办公楼、标准厂房等 单位体积法：适用于同一类型的建筑物的单位体积建安费基本相同的建筑物 如储油罐、地下油库等 * 第四节 重新购建价格的求取 （二）分部分项法 要点： 将建筑物分解为独立的构件或分部分项工程 测算独立的构件或分部分项工程的数量 调查估价时点时的独立的构件或分部分项工程单价 将数量乘单价后相加 再加上其他费用（专业费、管理费、销售费、投资利息、销售税和开发利润） * 第一节 成本法概述 三、成本法适用的估价对象和条件 * 第一节 成本法概述 很少发生交易、又无经济收益或潜在经济收益的房地产 有独特设计、特殊建筑的房地产 单纯的建筑物或者其装饰装修部分 房地产保险评估（包括投保和理赔）、其他房地产损害赔偿 在房地产市场不够活跃、类似房地产交易实例较少的地区的房地产 适用于可独立开发建设的整体房地产的价值 适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产，不适用于建筑物过于老旧的房地产 * 第一节 成本法概述 成本法估价需要具备的条件 某宗房地产价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格 成本高，其价值不一定大；成本低，其价值不一定不高 * 第一节 成本法概述 注意三个问题： 一是应采用客观成本而不是实际成本 实际成本（个别成本）：是指某个具体的房地产开发商的实际花费 客观成本（正常成本）：是指假设重新开发建设时大多数房地产开发商的一般花费 二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整 三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整 供大于求时，在客观成本的基础上调低评估价； 供小于求时，在客观成本的基础上调高评估价 评估价值等于客观成本减去功能折旧、外部折旧 * 第一节 成本法概述 四、成本法估价的操作步骤 典型的房地产开发经营方式下的房地产价格构成（七大项） 土地取得成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 利润 开发成本 第二节 房地产价格构成 房地产价值的表达式： 房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 房地产价值=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）/[1-（销售税费率+销售利润率）] * 第二节 房地产价格构成 一、土地取得成本 □ 取得开发用地的三条途径： * 第二节 房地产价格构成 二、开发成本 勘察设计和前期工程费 市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工通水、通电、通路、场地平整及临时用房等前期工作的必要支出 注意：场地平整费与土地取得成本的衔接 建筑安装工程费 包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等 附属工程：指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等 * 第二节 房地产价格构成 基础设施建设费 包括道路、给排水、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费 注意：熟地中，此项费用已含在土地取得成本中，不须另外计算 公共配套设施建设费 教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用 其他工程费 包括工程监理费、竣工验收费等 开发期间税费 如，绿化建设费、人防工程费等 * 第二节 房地产价格构成 三、管理费用 管理费用，是指开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出