第二章房地产估价理论-副本详解.pptVIP

第二章 房地产估价及估价原则 学习目的与要求: 掌握:合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则的含义和内容； 熟悉独立、客观、公正原则、替代原则的含义和内容 第一节 房地产估价的概念和必要性 一、 房地产估价的称呼 美国：real estate appraisal； 英国：property valuation； 日本、韩国：不动产鉴定； 中国台湾地区：不动产估价（或鉴定、鉴价）； 中国香港地区：物业估价（或估值）； 中国内地：房地产评估、房地产价值评估、房地产估价。 估价与评估的异同： 一般情况下可以交换使用。 估价的含义更精准、明确、具体,专指对价值进行评估。 评估含义宽泛，不只限于价值评估。 评估不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等。 房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可以进行估价相关业务和咨询顾问业务。 二、 房地产估价的定义 完整定义：房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。 核心内容：根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。 二、房地产估价的本质 （一）评估的是价值而不是价格 （二）是模拟市场定价而不是替代市场定价 （三）是提供价值意见而不是作价格保证 （四）会有误差但应将误差控制在合理范围内 （五）即是一门科学又是一门艺术 三、房地产估价的必要性 虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，但并不一定都需要专业估价。一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。 具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动、独一无二和价值量大的特征，房地产市场是“不完全市场”，需要专业房地产估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。 第四节 房地产估价原则 独立、客观、公正原则 合法原则 最高最佳使用原则 替代原则 估价时点原则 谨慎原则 复习思考题 1、房地产价格不是只受市场供求因素影响吗？ 2、土地的承载力大是不是意味着地价就高？ 1.一个估价项目中的估价时点本质上是由(　 )决定的. A.估价委托合同签订时间 B.估价目的 C.实地查勘估价对象的时间 D.委托人意愿 2房地产供给有限特性的本质是(　 ) A.土地的总量有限 B.房地产的不可移动性 C.房地产的独一无二性 D.房地产的价值量大 3下列土地状况中，不属于士地权益状况的是(　 ) A.土地使用期限 B.土地使用管制 C.土地面积大小 D.土地权利性质 房地产估价定义中的关键术语： 1、专业房地产估价人员 专业房地产估价人员：指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册生效，从事房地产估价活动的人员。目前，中国房地产估价人员职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种； 2、估价目的：是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途，或者通俗一点讲，委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为。 不同的估价目的来源于对估价的不同需要。估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定，企业有关经济行为、房地产估价纠纷调处中的房地产估价复核或鉴定，等等。 3、估价原则：是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。 4、估价程序：是指一个房地产估价项目运作全过程中的各项具体工作，按照其相互联系排列出的先后进行次序 。 5、估价方法：房地产估价不能单纯依靠估价人员的经验进行主观判断，还必须采用科学的估价方法进行测算。 一宗房地产的价值通常可以从如下3个途径来求取： ①近期市场上类似的房地产是以什么价格进行交易的； ②如果重新开发建设一宗类似的房地产需要多少费用； ③如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益。 6、估价对象：是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产。尽管房地产的存在形态归纳起来只有土地、建筑物和房地三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。 ①从实物角度看； ②从权益方面看。 7、影响估价对象价值的因素：从大的方面来讲，影响房地产价值的因素有环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际等方面。在不同时期、不同地区，对于不同类型的房地产，各种因素引起房地产价格变动的方向、程度等是不尽相同的。  8、估