南燕湾高尔夫项目立项讲述.pptVIP

* 3 项目定位及产品规划 3.3 项目定位分析 目标人群共性 ： 目标人群定位：改革开放以来第一批富起来的人群 奋斗终身，希望退休之后能有一个安静、生态、健康、品质、尊贵的地方安度晚年。 项目定位：CEO休闲度假养老中心 * 3 项目定位及产品规划 3.3 项目定位分析 项目未来规划： 项目人群需求细分精准、定位类别差异化明显。针对一群曾经叱咤风云的人物，退隐社会后对生命健康的追求，我们在产品规划设计、物业类型以及配套服务上应该更注重独享私密、健康运动、生态科技、尊贵服务方面的因素。 图3-4 南燕湾土地利用规划图 * 3 项目定位及产品规划 3.3 项目定位分析 项目未来规划： 半山海景住宅：项目北高南低，呈半山坡地状，观海效果较好。在户型设计上偏重于室内建设空间 与观海休闲空间。 标准18洞星级全海景高尔夫俱乐部：改建后的高尔夫球场注重以“品质优先，服务为主”的遵旨，为业主提供一个五星级服务标准的全海景高尔夫球场。 图3-6 高尔夫俱乐部 图3-5 半山海景住宅 * 3 项目定位及产品规划 3.3 项目定位分析 项目未来规划： 私家游艇俱乐部：设立私属的游艇码头，为业主游艇提供专属泊位，同时也是高端业主的一种圈层化交流平台。项目可以通过出租或者出售游艇泊位的方式盈利。 康体俱乐部：邀请国际十大健身俱乐部进驻项目，设立专门的体育健身场地以及增设环山晨跑通道。为业主建立一套定制化的运动健康方案。 图3-7 私家游艇俱乐部 图3-8 康体俱乐部 * 3 项目定位及产品规划 3.3 项目定位分析 项目未来规划： 抗衰老养生基地：从瑞士引进顶级养生设备，设立一个中西医结合的健康医疗养生基地。可为每一位业主建立健康档案，同时可以为业主进行细胞理疗、基因理疗、药膳理疗的跟踪养生服务。 分体度假酒店、文化艺术会所及项目会所：邀请国际设计大师高规格的建造一个设计、品位、内涵一流的分体式度假酒店及文化体验、展示、互动演绎中心会所。 图3-9 抗衰老养生 图3-10分体度假酒店及文化艺术会所 * 3 项目定位及产品规划 3.3 项目定位分析 价格定位 万宁滨海区域的房地产项目分为两大类，偏养老地产与大型滨海度假地产。 养老地产：集中在大兴隆旅游区。享有热带雨林、高尔夫、温泉等优势资源。但小区整体品质较低， 洋房价位在11000-15000元/平方米，别墅价位27000-45000元/平方米。 滨海度假地产：集中在万宁滨海沿线，享尽景观、生态资源优势，且规划设计了商端的酒店、高尔 夫、游艇、商业等配套，大手笔的投资造就了高品质。因此，本区域周边的滨海 度假项目售价走高。公寓价格约为11000-20000元/平方米,目前没有别墅产品。 * 3 项目定位及产品规划 3.3 项目定位分析 价格定位 本项目的市场切入点拟： 一、借力石梅湾、神州半岛、大兴隆旅游区的丰富配套； 二、走资源及私属海湾的特性差异，作为本大片区的“皇帝冠上的明珠”地位出现。 建议本项目定位为“独享资源溢出型”项目，独享资源溢出型项目的利益点，即高售价及品牌效应，结合南燕湾独享的稀缺资源，做高品质，适当慢销。 根据项目市场导向分析，结合项目开盘时间，项目价格定位为：洋房 25000元/平方米；别墅 60000元/平方米。 * 1 项目概况 2 宏观环境及风险因素 3 项目定位及产品规划 4 项目开发计划 5 经济测算及融资方案 6 结论 目录 * 4 项目开发计划 本项目预计施工日期为2012年7月至2015年1月，为期2年零6个月。 预计2012年6月完成规划、土地变性及产品设计，建设周期开竣工时间见下表： 表4-1 项目排期表 序号 计划内容 节点名称 进度目标 备注 开始 完成 1 工程管理 开工 2012.7.1 —— 　 2 竣工验收 —— 2014.1.1 3 精装修施工 2014.3.1 2015.1.1 10个月 4 销售管理 项目正式开盘 2013.11.8 —— 　 5 入住管理 组织交房入住 2015.2.1 —— 　 * 1 项目概况 2 宏观环境及风险因素 3 项目定位及产品规划 4 项目开发计划 5 经济测算及融资方案 6 结论 目录 * 5 经济测算及融资方案 5. 1 项目投资估算 根据项目的实际情况、相关的取费标准以及企业提供的相关信息的基础上编制项目总投资估算见下表： 表5-1 南燕湾项目总投资估算表 序号 项目 投资总额(万元) 1 土地取得费 46,000 2 土地变性款 20,000 3 前期费用 5,173 4 建安费用 64,667 5 精装修 73,000 6 基础设施配套 23,280 7 不可预见费 4,828 8 开发间接费 13,400 9 管理费用