广东惠州楼市淡季房比人多 开发商豪赌游艇营销.docVIP

盛富资本与协纵国际就房地产开发商豪赌游艇营销 一事接受媒体采访 原文标题：广东惠州楼市淡季房比人多 开发商豪赌游艇营销 2012年12月 在惠东巽寮湾长达20多公里的海岸线上，碧桂园、金融街、富力等地产巨头展开了一场贴身肉搏。 　　这是一场大型滨海度假旅游地产的较量，小小的巽寮湾，堆扎了不下六个超大型旅游度假项目，今年全年供应量超2万套。这个自诩为“东方马尔代夫”的海湾，不仅竖立着一栋栋豪华的别墅以及高耸的酒店式公寓，奢华的游艇与潇洒的帆船更纷沓而至，以求博取富裕阶层的目光。 　　但现实往往残酷，整个巽寮湾项目销售陷入冰火两重天，游艇、帆船等高端营销的项目销售表现不温不火，脱颖而出的碧桂园十里银滩依赖的恰恰是低价战略；更甚者，巽寮湾旅游地产经过数年发展，城市配套依然落后，这导致巽寮湾一到淡季便出现“房比人多”的尴尬场面，区域主打的酒店式公寓入住率惨不忍睹。 　　在未来几年，数以万计的天量新货还将在巽寮湾涌现，在业内人士看来，如果地方政府仍然无法摆脱“只顾卖地不建配套”的思维，惠东美丽的海岸线或将诞生一座座新的“空城”。 　　淡季下的旅游“空城” 　　从惠东汽车总站前往巽寮镇的高速公路上，除了碧海蓝天的美景外，拔地而起的豪华别墅、高档洋房同样引人瞩目。但与之相对，除了偶尔有几辆载客的摩托车呼啸而过，留下身后阵阵尘土外，进入11月的巽寮湾变得人影罕见。 “巽寮湾的旅游旺季为5-10月，11月已经进入淡季，现在几乎没有游客，街上的行人自然也少，连出租车也不愿意到这里来”，街边的小商贩告诉记者。这里就是位于惠州惠东县的巽寮湾，被业界称之为“北纬18度附近黄金海岸线上的旅游地产新贵”，它在发展之初便选择模仿海南三亚，主打度假旅 游地产概念，以优质海岸线资源意图吸引“候鸟型”置业人群，也因此吸引了包括碧桂园、万科、华润置地、莱蒙国际、富力、金融街等地产巨头堆扎开发。但现实与梦想往往背道而行，三亚全年气候温暖宜人，11月更是旅游旺季的开端，因此能吸引了成千上万的游客、业主每年如候鸟般迁徙而来。与之相对，此时的巽寮湾早已秋意浓浓，水上活动早已停止，气候资源的劣势大大削弱了巽寮湾对于“候鸟族”置业人群的吸引力。更重要的是，与这里琳琅满目的楼盘相比，巽寮湾度假区的旅游与生活配套少得可怜：记者在镇上闲逛发现，这里没有像样的电影院、公园、酒吧等娱乐设施，连大型商场与医院也不见踪影。在镇上你看不到一台出租车，甚至在用餐时间，镇上的大多数餐馆没有一桌客人。 “巽寮湾的旅游建设薄弱，唯一的卖点就是海岸资源，来这里的游客清一色都是游泳，因此除了夏天的几个月旺季，平常只有本地村民会留在巽寮湾，房子比人还要多”，一位当地导游告诉记者。 淡旺季旅游人数的巨大差异，导致该区域的主打产品—酒店式公寓入住率出现大起大落。以巽寮湾区域开业最早的金融街凤池岛酒店公寓为例，记者在11月某周的周四周五连续两晚调查发现，偌大的酒店式公寓大楼入住户数不足十户，入住率不足5%，漆黑的大楼如死城般寂静。酒店房费也出现“海鲜价”，以该酒店公寓海景双人房为例，淡季房费约为300多元/间，仅为旺季的1/3。 中原地产华南董事总经理李耀智告诉记者，与房地产业的蓬勃发展相比，巽寮湾的旅游业态依然处于起步阶段，目前仅依赖海资源，这导致巽寮湾旅游季节性极强，对于酒店入住率的稳定性造成极大影响。 与淡季低得可怜的入住率相对应的是，包括金融街·巽寮湾、中航·元屿海、合正东部湾等多个项目却大量推出以“固定投资回报”为卖点的酒店式公寓，以金融街·巽寮湾主打的海公园产品为例，业主购买一套总价约70万元的单位，前三年公寓将交由金融街管理，开发商承诺给予业主头三年固定回报，首年月固定回报为1818元/平米，租金回报率约为3.1%。到了第三年，月回报将提高至2200元/平米，租金回报率将提高至3.7%。 　　“由开发商承诺的固定回报，往往只是开发商用投资者的购房款来支付头几年租金回报，制造出良好的投资回报假象，等到固定回报期结束，大多数酒店式公寓租金回报率会露出真面目，情况好的可以维持在2%左右，情况差的甚至扔在那里没人管理，这样的案例多的是”，盛富资本总裁黄立冲向记者表示。 实际上，记者调查发现，上述多个项目主推的酒店式公寓普遍只承诺头三年的固定回报，三年之后到底如何合作经营，开发商均没有明确的方案写入合同，这背后隐藏着极大的不确定性风险。 黄立冲表示，即使在国内几个一线城市，除了像广交会等年内的几个大型会议举行期间，部分区域酒店会出现供不应求，大部分时间国内酒店入住率均不高，更别说惠东这种没有经济支撑、也缺乏优秀旅游资源支撑的区域，在这样的区域投资酒店式公寓，固定回报期后租金回报率很可能跌到惨不忍睹。 　地产巨头豪赌游艇营销 　　随着今年以来巽寮湾数个大盘同时推货，各种营销手段也粉墨登场，但最引人注目的莫过于游