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房产众筹模式分析 众筹法律依据 2014年12月18日：《股权众筹管理办法（实行）》对股权众筹融资的发行方式、投资者、融资者等作出规定。 2015年7月9日：在北京发起成立“中关村股权众筹联盟”，包括京东众筹、牛投众筹、众筹网、中关村股权交易服务集团、大河创投等80家股权众筹机构开始探索“行业自律的技术标准”。 2016年7月19日：中国人民银行等十部委联合发布《关于促进互联网金融健康发展的知道意见》，明确对“股权众筹融资”等业务进行分类指导，表明股权众筹融资必须通过股权众筹融资中介机构平台（互联网网站或其他类似的电子媒介）进行，股权众筹融资方应为小微企业等。 众筹构成 通常需要有项目发起人（筹资人）、支持人（投资人）和众筹平台三部分组成: 发 起 人：有创造能力但缺乏资金的人。 支 持 人：对筹资者的故事和回报感兴趣的，有能力的人。 众筹平台：连接发起人和支持者的互联网终端。 众筹的基础规则 筹资者项目必须在发起人预设的时间内打到或超过目标金额才算成功。 未达成：没有打到目标的项目，支持款项将全额退回给所有支持者。 达 成：支持者将得到发起人预先承诺的回报。 众筹网站仅作为项目发起平台，不承担回报发放、项目执行等责任，仅仅负责项目审核，筹划发放的责任。 众筹基础流程 总结 定向类众筹是在拿地前便能锁定客户并获得大量资金。但由于存在触及产权预售制度的嫌疑等问题，仍将是较为小众的产品。 拿地后即展开众筹的融资开发类众筹，可融的资金规模较大，能够在较大程度上解决开发商最为关注的问题“资金和客户”。或将是未来房产众筹的一个重点发展方向。 其他模式的众筹，虽然在项目进行过程中介入的阶段不同，但由于筹资金额规模较小，从本质上说仍是以营销、锁客、去化等为主。难以解决开发商的融资难题。 由于房产众筹属于刚起步，法律法规尚不完善，且存在项目周期较长，法律风险较大；存在于非法集资混淆、与《证券法》、《公司法》等冲突的风险，这也给房地产众筹的产品设计和实施增加了难度，所以在众筹产品设计的创新上需进行商讨并谨慎对待。 众筹项目发起规则 项目发起人：以单位名义发起众筹项目，首先对发起人进行信用、背景、逾期收益、还款能力、有无担保、法律风险等进行审核。 保证金（劣后保证金）：项目发起后，投资人投资资金暂存入平台方签约的第三方支付账户，项目完成后，将扣除众筹总额的10-30%作为劣后保证金，在项目发起人兑现项目承诺后，将劣后保证金返还给项目发起人。在项目为兑现承诺时，平台有权支配该项目保证金以兑现对项目投资人的回报承诺。 资金支付渠道费：为了资金的安全以及合规操作，众筹项目的资金均通过第三方支付公司代为划转，由此产生的渠道费由发起人负担，众筹成功后扣除众筹总额的（%）作为资金支付的渠道费，并支付给第三方机构，如众筹未完成，则不收取（此地存在，具体事宜要与第三方渠道协商相关渠道费比例以及其他事项） 明确时间：明确项目发起时间和结束时间，截止项目结束时，如筹得金额低于标的物金额，则视为失败，如达到或大于标的物金额则众筹成功。 明确角色：平台方仅作为众筹交易平台提供信息发布服务，参与众筹与众筹人等本着自愿原则进行相关交易，平台方本身不承诺任何逾期收益。认筹方需自行承担项目潜在的收益风险。 房产众筹模式 房产众筹按实际操作的差异，可划分为两大类：开发类众筹和营销类众筹。开发类以项目进度情况分为定向类开发、融资性开发、营销型开发三类。营销类众筹也分为材料类、购买+理财类和REITs类。每种模式都有着独特的生存环境，根据不同项目的需求可套用以上6类众筹模式进行项目众筹。 开发类众筹 开发类众筹依据获得土地的前后顺序，我们划分为三块,定向类、融资性开发类和营销型开发类。开发类众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，打到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。融资开发类的众筹一般参与门槛会比较高，并且需要投资者在拿到房屋预售证之后，房屋预售之前支付所有房款；并且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。 定向类众筹（拿地前） 定向类众筹一般是在立项或者拿地之前进行，为了减少拿地以及后期销售的不确定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件，要求合作单位需对定向拿地具有一定影响力，并且有一定数量的购房需求人。定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需要在拿地前支付全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。由于政策、合作单位选择等风险，现阶段除了众美集团外，市场上较少有案例出现。 典型案例 – 石家庄众美凤凰城 项目示意图 众美凤凰城的案例是使用绕开预售制，直接从购买土地入手开始进行众筹。 众美将这一案例成为“定制开发”，即先确定买房人是谁，再和买房人商量怎样做产品，买房人除了参与筹资拿地外，还可以对