房地产价格分析研究精要.pptVIP

2015 房地产价格研究 * 一、房地产的概念 二、房地产价格概述 三、房地产价格影响因素 四、房地产价格形成机制 五、房地产价格形成中存在的问题 六、房地产价格评估 * 1．概念： 土地（地产）、建筑物（房产）、其他地上附着物 一、房地产的概念 * 2．房地产的特性： 土地自然特性 数量的有限性 位置的不可移动性 效用的持久性 效用的差异性 土地人文特性 用途的广泛性 供给的稀缺性 经济地理位置的可变性 交通、通讯等的发展和变化 可垄断性 * 房地产特性 位置的固定性 使用的长期性 投资的大量性 影响因素多样性 容积率、覆盖率、建筑高度、绿地率…… 保值增值性 补充：合理期限 中国大陆：居住70年；工业50年；教育、科技、文化、卫生、体育50年；商业、旅游、娱乐40年；综合或其他50年 * 二、房地产价格概述 1、土地价格的特征 价格构成的特殊性 地租的资本化价格 价格决定机制的特殊性 地理、交通、用途 市场供求关系的特殊性 供给弹性小甚至无弹性 价格呈不断增长趋势 * 2、房地产价格的特征 房地产价格构成具有复杂性 房地产价格具有明显的区域性、个别性 “一房一价” 房地产价格具有较强的政策性 * 3、房地产价格分类 分类方法1：按物质实体形态划分类 土地价格 基准地价：基本标准价格，政府定期公布 标定地价：以基本地价为依据，具体地块某一时期的价格 出让底价:政府拍卖土地使用权的起叫价格 转让价格:土地使用权再转让价格 其他价格:抵押价格、课税价格、征用价格 建筑物价格:不包含其占用土地的价格，现实中不 多见 房地产价格:土地价格和房产价格的统称 * 分类方法2：按计价单位划分 总价格 房地产整体价格 单位价格 房地产单位面积价格 楼面地价 楼面地价＝土地总价格/建筑总面积 楼面地价＝土地单价/容积率 容积率＝建筑总面积/土地面积（建筑占地面积） * 北部一体化 楼市新机遇 顺德未来推地将“组团式”展示力量 地块背景：地块往广州南站仅需8分钟 国土部门：推地将“组团式”展示力量 市场：楼市购买力涌向北部片区 业界观点：坚定看好北部片区发展 《广州日报·佛山新闻》曾报道，位于顺德陈村的绀现村地块经过30轮的竞价，终被美的地产以9.76亿元收入囊中，地块溢价约33.4%，折合楼面价3342元/㎡。作为陈村镇今年出让的首宗商住地块，该地块溢价率成为今年以来顺德区政府力推土地中溢价率最高，其楼面地价也超过此前在陈村拿地的万科水晶城，成为陈村区域有记录以来最高。 * 三、房地产价格的影响因素 一般因素 社会、经济、政策因素 区域因素 商业繁华度、道路通达度、交通便捷度、设施完备度、环境质量状况 个别因素 土地个别因素、房屋建筑物个别因素 * 新“国十条” 2010年4月17日 国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条” …… 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。 …… * 关于经济地理位置 * 一、房地产的概念 二、房地产价格概述 三、房地产价格影响因素 四、房地产价格形成机制 五、房地产价格形成中存在的问题 六、房地产价格评估 * 房地产市场属于不完全竞争市场 生产价格机制 市场供求价格机制 房地产价格形成机制的供给和需求分析 衡量房地产价格水平高低的指标 四、房地产价格形成机制 * 生产价格机制 房地产价格=房地产成本+房地产利润 房地产成本：开发经营过程中耗费的物化劳动和活劳动的货币表现 房地产利润：开发经营过程中创造的全部剩余价值 * 市场供求价格机制 增量房地产价格形成机制 存量房地产价格形成机制 * 房地产价格机制形成的供给和需求分析 房地产商品的价值是它价格形成的基础，价格围绕价值上下波动 价格价值 导致 供给需求 导致 价格下跌 价值价格 导致 需求供给 导致 价格上涨 * （1）影响房地产供给的因素 土地的位置 经济发展水平和条件 技术水平条件 经济制度与政策因素 * 短期内房地产商品的供给曲线 * 长期内房地产商品的供给曲线 * （2）影响房地产需求的因素 经济发展水平与城市化 人口数量和结构状况 居民收入水平 产业结构及其变化 对未来的经济预期 * 2015