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商业地产业务讲解 ERP学院 一、商业地产业务概述 一、商业地产业务概述 一、商业地产业务概述 一、商业地产业务概述 一、商业地产业务概述 一、商业地产业务概述 一、商业地产业务概述 一、商业地产业务概述 一、商业地产业务概述 一、商业地产业务概述 二、核心业务单元 二、核心业务单元 二、核心业务单元 二、核心业务单元 二、核心业务单元 二、核心业务单元 二、核心业务单元 二、核心业务单元 二、核心业务单元 二、核心业务单元 二、核心业务单元 二、核心业务单元 三、租赁系统实施建议 四、答疑交流 * 商业地产业务概述 核心业务单元 租赁系统实施建议 交流答疑 商业地产业务概述 核心业务单元 租赁系统实施建议 交流答疑 什么是商业地产 广义： 指写字楼、购物中心以及酒店式公寓等以经营为目的的地产开发。 狭义： 指经营零售商业、购物中心为主的地产开发。 商业地产的要素 长期持有 开发商长期持有并经营物业，是商业地产的重要标志，通常出售商业物业不能看作商业地产。 经营获利 通过经营管理获得稳定回报与受益，单纯出租的项目并不是真正意义的商业地产。 商业地产的价值 黄金地段的独有及不可复制性 长期经营的高额投资回报 持续的现金流 相关业务及典型客户 出租 上海地产 返租 佳兆业 商业经营 瑞安 嘉里 商业地产业务概览 定位 开发 招商 经营 服务 分析纬度 劳动力保障 人口规模及特征 供货来源 促销 经济情况 竞争情况 商店区位的可获得性 法规 分析步骤 确定资料来源 确定调查内容 确定商圈要素 确定商圈人口特征 确定商店区域地点业态 商圈形态 商业区 住宅区 文教区 办公区 混合区 定位 开发 招商 经营 服务 项目开发 项目定位影响项目设计开发 影响因素 用途、业态、档次 目标主力店 设计指标要点 层高 开间 上下水 电/气供应 楼梯设计 定位 开发 招商 经营 服务 项目收购 通过装修改造满足项目定位 定位 开发 招商 经营 服务 招商目标 确定 招商准备 招商洽谈 招商活动 项目定位 当地消费状况 自身资金情况 目标商家状况 商业市调 主力店调查分析 招商资料准备 项目洽谈会 项目发布会 经济技术合作交流会 投资研讨会 登门拜访 跟进 谈判 报价 签约 主力店 次主力店 主力店 次主力店 经营管理 业态管理 商户关系经营 促销活动管理 合同执行管理 调研分析 …… 定位 开发 招商 经营 服务 会员管理 针对终端客户 租金管理 计费 帐单 收款 商户服务 定位 开发 招商 经营 服务 客户服务 商业地产业务概述 核心业务单元 租赁系统实施建议 交流答疑 商业地产业务概述 核心业务单元 租赁系统实施建议 交流答疑 客户跟进与洽谈 定位 开发 招商 经营 服务 关注点 客户资质、实力、影响力 客户业态、品牌、定位 设店规模与要求 核心招商思路 根据定位选择主力店 以主力店带动招商进行 过程管理要点 报价与商务条件 瑞安的管理模式 基于报价单的管理 意向书/合同签订 意向书与合同的关系 意向书 签订迅速、少量定金、权利与义务的基本约束。 合同 法律条文、严格审核、过程漫长。 常见流程 定位 开发 招商 经营 服务 商务谈判 商务条款 审批 签订意向 草拟合同 法律条款 谈判 合同审批 合同签订 合同要素说明 租赁形式 长租 短租 散客 临租 广告位 车位 定位 开发 招商 经营 服务 合同要素说明 租期 合同租期 装修期 免租期 有效租金 定位 开发 招商 经营 服务 合同要素说明 定位 开发 招商 经营 服务 租金构成（嘉里） 合同租金=租金，费用另计 合同租金=租金+管理费+健身费+…… 租金=纯租金+家具费用+津贴+…… 租金与设备使用费（天安） 租金模式 固定租金（写字楼、公寓、商铺） 保底提成（商场） 提成租金（主力店、花车） 租金调整 合同约定 临时调整 合同要素说明 常见费用举例 定位 开发 招商 经营 服务 押金类 租赁保证金 管理费保证金 装修押金 电话押金 …… 物业及服务 管理费 纯水费 健身费 清洁费 电话费 网络使用费 水电费 …… 经营类 推广费 车位费 …… 入场管理 管理核心 改装/装修 家具/设备 进场入驻 定位 开发 招商 经营 服务 定位 开发 招商 经营 服务 更名/转租 更名 承租人名称变更（如企业更名等） 转租 承租人转手=提前解约+新签合同 扩租/减租 扩租 补充协议 单独租赁合同 减租 补充协议 终止原合同签新合同 提前解约 要点 违约补充 家具设备清算 费用结算 装修回复 离场 到期退租 要点 提前通知 确认退租 家具