深圳社区商业专题研究(世方商业顾问)重点.ppt

（一） 东海花园概况：东海花园是来自中国、香港、台湾、日本、韩国、马来西亚、新加坡及其它国籍的业主聚居的高尚小区，总建筑规模37万平方米，小区人口约8000人。 一、东海坊商业调研 东海花园 （二）、东海坊商业布局图： 图中红线内是东海花园，黄色区域代表东海坊 （三）、商业总量、经营量、生意状况描述 1、商业总量 东海坊商业总建筑面积约8000平米，分上下二层，一层和二层不联通，单层约4000平米，共有商户41家，目前没有空置铺位。 2、生意状况 东海坊产权由开发商持有，商业以咖啡馆、餐饮、特有的高档社区业态为主（详见业态表），整条商业街目前经营状况良好。 金棕榈咖啡广场 东海坊东侧的商铺 （四）、业态记录 东海坊的消费者主要是东海花园的一些外企高管、企业主等。 东海坊商业步行街（使用率75%）西 侧 店 名 业态 实用面积 备注 骄典美发 美发店 200 　 二楼红袖添香 茶馆 400 　 巴古斯酒窟 葡萄酒专卖 100 葡萄酒价格280~680元每瓶 津味馆 小吃店 50 　 中联大药房 药店 60 　 搜客 男装 20 　 宙恒烟酒行 烟酒行 35 　 东海冲印 冲印店 25 　 特百惠（塑料饭盒、杯子等） 家居用品 20 　饭盒价格150/个以上 薇薇 女装 35 　 E.SPIPRT 女装 35 服装价格400~1500元/件之间 欣源港式茶餐厅 茶馆 60 　 名家韩国料理 特色餐饮 100 　 山葵式日本料理 特色餐饮 150 　 东星国际旅行社 旅行社 50 　 东方傲蕾美容中心 美容中心 250 　 影像高尔夫学院 培训 200 装修中 建设银行 银行 100 　 东 侧 长河会所 足浴 500 　 美联地产 中介 40 　 7-ELEVEN 便利店 40 　 富足之家 鞋店 25 　 小白兔干洗 干洗店 15 　 一心书屋 书店 15 　 一意服饰 女装 25 　 KeeKen 女装 30 　 世联行 中介 45 　 卓飞音像 音像店 35 　 TAYOHYA（陶瓷等家居用品） 家居用品 45 　一个杯子价格40元，一套餐具要900元以上。 长白山土特产 保健品店 20 　 翰林院茶业 茶叶 25 　普通茶壶价格3万元1把，有的突破千元，茶叶以出售具有收藏价值的普洱茶为主。 室利.施塔雅 服装 35 　 泛城租售 中介 40 　 质之主张 面包房 40 　 东良文具 文具店 20 　 金时美食坊 餐饮 250 　 世华地产 中介 20 　 中原地产 中介 20 　 金棕榈咖啡广场 咖啡店 300 　 7-ELEVEN 便利店 30 　 （一）、波托菲诺概况：波托菲诺是国内影视红星、国企老总、政界名人聚居的豪宅区，规模108万平方米，目前居住人口约5170人。 二、波托菲诺商业调研 波托菲诺住宅外景 （二）、商业布局图： （二）、商业总量、生意状况描述 1、商业总量 波托菲诺商业街整体建筑面积在6000平米，其中商业街5000平米，商户45家，主力店百佳超市 1000平米。目前只有一家50平米店空置。 2、生意状况 波托菲诺商业街为开发商持有物业，并且是作为社区配套而建，在开发模式上不以盈利为目的，有的铺位宁可空置，也不随便出租，影响住宅小区的品质，业态以酒吧、咖啡馆以及一些高档社区特有的业态为主（详见业态表），整体经营状况一般，中介、酒吧、等生意较好，目前商铺租金在90~200元/㎡?月。 湖边的酒吧 特色服饰店 （三）、业态记录表 说明：通过与几家商户访谈，了解到在波托菲诺商业街消费的基本是以下几类人： 第一种：住在波托菲诺的住户，他们由外企高管（外籍人士）、企业主、华侨组成，他们是服装等商品的主要消费者，他们的年龄在30到40左右； 第二种：到丹桂轩吃饭的消费者； 第三种：住在波托菲诺?国际公寓的游客，一般以外籍人士居多； 第四种：在深圳市内其他高档社区的一些人士也会来光顾这里的酒吧、书吧等店。 波特菲诺商铺业态(内侧、门口)记录 商业街左侧 店名 业态 面积 备注 工商银行 银行 60 宠物医院 宠物用品 30 吉祥天 饰品 30 一些具有特色的民族服装，售价在600~2000元/件 船模饰品 家庭装饰品 30 最贵28000元一个，便宜也要180元一个，听说市内它是唯一的一家以进口模型为主的商户，沃尔玛会员店也从他们这进货 古罗马咖啡吧 咖啡馆 150 百事活酒庄 酒吧 100 葡萄酒价格在128~680元/瓶之间，会员制，市内福强路益田村内开了一家连锁店 妈