世联社区商业经典重点.ppt

世联—社区商业顾问业务 社区商业项目必须关注的问题 Question 世联认为成功的社区商业项目必须关注的关键问题 世联模块社区商业顾问服务的业务主线及其核心研究内容 世联对社区商业项目的理解及观点 Opinion 社区商业概念 社区商业是城市商业空间中的一个重要层次,它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的,其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都界于区域型商业和邻里型商业之间。 社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。 世联社区商业开发顾问的工作方法 method 世联顾问服务内容 前期顾问工作阶段划分与服务内容 专案团队架构及岗位职责 世联顾问服务内容大纲 世联社区商业营销顾问业务 sale 营销顾问——工作方式 营销顾问：工作阶段 营销顾问——顾问服务品质管理 世联社区商业开发项目顾问成功案例简介 Case 案例：北京-通州自由小镇商业项目 案例：成都成华区安居工程商业项目 世联服务其他社区商业案例概览 （2003-2005） THE END 仅供与贵司交流。 * 密极：保密 密极：保密 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2006-5-16 1.区域商业市场分析 核心要点 1.1 区域在城市中的占位 1.2 区域特征和性质 1.3 区域商业市场特征 1.4 区域人群数量及消费特征分析 2. 社区商业与项目整体的关系 2.1 开发商的企业战略 2.2 短期现金流与长期收益的关系 2.3 商业与项目整体的关系 3. 项目开发策略及产品策略 3.1 项目整体市场定位及商业市场定位 3.2 商业规模确定 3.3 社区商业在社区中的位置 3.4 客户定位 4.社区商业营销策略 4.1 产品形象主题的确立 4.2 启动营销策略 4.3 渠道策略 4.4 关键事件及设施营销 4.5 公共关系营销 4.6 定价策略 宏观经济与区域规划研究 本项目整体定位及住宅部分定位研究 客户调研与客户需求分析 地块价值研究 相关案例借鉴（类似社区商业项目） 社区商业发展战略及定位研究 社区商业物业发展建议 经济评价 …… 项目定位 营销策略 消费者价值取向研究 项目卖点整合与营销SWOT分析 价格策略研究 营销总策略研究 …… 世联社区商业业务研究内容 社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。 本报告是严格保密的。 商 业 规 模 适 度 性 中国一般城市居住区商业设施配建指标 人均商业服务建筑面积 居 住 区 0.7 - 0. 91 m 2 / 人 类 别 合理服务半径 800 - 1000 m 城市居住区的公建配套设施，可依据其人口规模确定合理的服务面积 —— 《城市居住区规划设计规范 》 国外社区商业规划指标：商业规模比＝ 0 . 027 ： 1 —— A.C.PERRY ： 邻里住区理论 —— 《集合住宅》：日本光丘花园城社区 (商业面积：住宅面积) 社区商业演变规律 一般社区商业演变规律 社区启动期 社区成熟期 社区发展期 社区配套为主,区域配套为辅，满足生活配套的商业 区域配套、社区配套并重，满足生活休闲、娱乐的配套 社区配套为主 满足家庭装修、生活用品的商业 家庭装修服务、家居饰品 便利店、面包房 银行、药品店、快餐店、洗衣店、发廊、花店等 咖啡店、特色食街、小型俱乐部、服装店、书店等 优点： 资金回收速度快 缺点： 无业态控制，影响社区形象和销售 不利于统一管理，从而对经营不利 优点： 初期业态可以控制，可保持与社区整体形象一致，从而促进销售 出租有保障，可提升商铺销售速度 资金回收期较短 缺点： 不能长期控制业态 优点： 业态控制 统一经营管理有利于经营 利于提升社区形象 缺点： 资金回收期长 开发商风险较大 优缺点 发展商缺乏商业经营的专门人才 发展商没有商业经营经验 直接销售 （招商海月） 市场化程度高，有专业公司选择 发展商没有招商渠道 先租后带租约出售 或与直接销售后委托发展商出租同时进行 （蔚蓝海岸商城） （万科四季花城） （万科城） 发展商拥有商业经营的专门人才 发展商有一定的商业经营经验 发展商有招商渠道 发展商拥有商业经营的专门人才 发展商有商业经营经验 只租不售 （万科东海岸） （阳光棕榈园） （东海岸）