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组织的智慧是无穷的 方案修改 二度审核 正式提交 小组讨论 头脑风暴 白板是最好的工具 会议主席制 达成共识 形成决策 建立结构 设产方向 设定目标 技术评审 经验分享 部门主管 技术权威 市场权威 形成文字 协作分工 沟通清晰 授权明确 分工到位 让我们一起努力 ！ 本报告是严格保密的； 本报告是严格保密的； 本报告是严格保密的； 本报告是严格保密的； 本报告是严格保密的； 本报告是严格保密的； 本报告是严格保密的； 本报告是严格保密的； 本报告是严格保密的； 策划入门的交流和分享 策划的定义 通过专业的市场研究和筹划活动，以指向问题为原则，以项目能最终在市场上取得良好的业绩为目标，对项目的产品和营销提供一系列切实可行的分析、建议和解决方案。 策划的工作定义 产品定位； 营销执行； 资源整合； 市场调研； …… 问题1：考虑到保证项目运作的成功，下列哪一个原则是第一位的？ 正确地做事？ 做正确的事？ 知道谁在做事？ 找到做事的人？ 有做事的钱 ？ 做正确的事 正确地做事 答案 问题2：房地产策划是科学还是艺术？ 科学 艺术 答案：策划的科学观和艺术观 20% 80% 科学 科学 艺术 艺术 前期阶段 营销阶段 80% 20% 策划，其实是一个最综合的学科 广告学 规划学 建筑学 经济学 估价学 测量学 经纪 房地产 策划学 心理学 策划的知识体系 市场 产品 生活体验 营销知识 市场熟悉 建筑相关知识 经济学知识 生活常识 新知识/资讯 人才素质评估体系 策划力基础模型 执行力 决策力 思考力 要成为一名优秀的策划，我们应学会如何思考？《策划基础思路》 麦肯锡的MECE SWOT分析——形成战略 全攻略——完全解决方案 执行计划表——项目管理工具 以事实为基础 结构化的思维 以假设为前提 [麦肯锡]的MECE MECE逻辑树 问题陈述 问题/假设1 问题/假设2 问题/假设3 分支问题 分支问题 分支问题 分支问题 分支问题 分支问题 为什么使用逻辑树？ 1.将问题分成几个部分使 解决问题的工作可以分成智力上能够解决的几个部分 不同部分可按轻重缓急区分 工作责任能分派到各人 2.保证问题获得完整地解决 将问题的各个部分解决好，即可解决整个问题 所分问题的各个部分各不相同，而且包括了各个方面(即没有重叠没有遗漏) 3.使项目小组共同了解解决问题的框架 4.协助重点使用组织框架及理论 相互独立·互无遗漏——M E C E分析方法介绍 麦肯锡分析工具–“七步成诗法” 第一步 陈述问题 建立方向 第二步 分解议题 建立结构 （树图） 第三步 消除非关键议题 （漏斗法） 第四步 制定详细的工作计划 （分工协作） 第五步 进行关键分析 （20/80） 第六步 综合结果并建立有结构的结论 第七步 整理一套有力度的文件 ? 汇报结果，然后再来 ?? ??? ... .. . ??? ... .. . ?.… ?.... ——问题树的运用 案例1： 楼盘销售不畅的成因？ 现状 问题 成因 出路 广告管理失当 公关活动失当 天气和节气 宏观经济环境 渠道选择错误 广告策略偏差 创意表现不足 频率篇幅不足 背离当地民俗 时间地点错误 背离楼盘定位 天气状况不佳 是日不宜买楼 需求量下降 购买力下降 促销措施失当 包装展示失当 销售力不足 背离当地消费喜好/折扣空间太低 品质/品牌/色彩/味道/触觉/声音 培训不足/士气不足/管理不足/个人素质 客流量减少 成交率下降 操盘手的日常思考结构 我是谁 卖给谁 卖什么 怎么卖 客户定位 形象定位 营销总攻略 SWOT分析 本体分析 竞争分析 客户分析 传播策略 公关策略 产品策略 展示策略 价格策略 执行计划 比较竞争优势 S W O T 导入结论 比较竞争优势 发挥优势，抢占机会 发挥优势，转化威胁 利用机会，克服威胁 减少劣势，避免威胁 车位比例较低 顶层大户型存在市场风险 市政建设滞后,形象欠佳 单行线及公交线路少 景观资源稍差 传统西关核心区域 紧凑小户型产品优势 生活配套完善齐全 重点小学入学保证 闹市难得的旺中带静 最近两年本区供应量紧张的市场机会 荔湾区经济小户型紧缺的市场机会 面临与同区中小户型二手市场的直接竞争 本区小户型买家向低价地区分流 度身打造促销策略，突出性价比 强调西关人文亲情，争取地缘人情分 打好教育牌 强调社区整体规模，消除单体楼错觉 重点吸纳周边物流商户 提前蓄客，尽快入市，抢占先机 强化精品小户型社区感 强攻周边目标客户 转化投资及保值功能 SWOT的几个注意事项 自说自话不算数，比对手好的才是真的好 被目标客户所认同的才是自己的真正优势 优劣势是指自身的、内部的条件 机会与威胁是指外部的