某商业地产财务解决方案.doc

目录 一、项目概况 1 1.地块状况 1 2、周边项目及配套设施 1 3、项目周边环境 1 二、市场调研分析 1 1、区域经济发展状况 1 2、区域商业结构 2 3、竞争对手 2 4、消费者消费行为 2 三、商业定位 3 1、商业主题定位 3 2、目标市场区域定位 3 3、目标消费群定位 4 4、项目形象定位 4 5、业态功能定位 4 6、经营规模定位 5 四、经营模式与价格预测 5 1、经营模式：纯物业经营模式 5 2、购物中心价格定位 6 五、商业布局及平面规划定位 7 5.1、整体建筑布局 7 5.2、合理人流动线设计 8 5.3、统一公共区域装修风格 8 5.4、卖场边际利用 8 六、商业空间规划 8 七、市场推广策划 9 1、广告策略 9 2、广告对象 9 3、广告传播区域 9 4、广告方式 9 5、广告计划 10 6、广告媒介策略 11 7、发布时间与频率 11 8、费用预算 11 八、招商策略制定 11 1、招商方式 11 2.招商运作的基本思想 11 3、招商工作流程 12 4、招商策略 13 九、投融资及收益测算 14 1、 成本预测 14 2、 经济效益分析 17 3、资金筹措 18 一、项目概况 1.地块状况 项目地块位于济南历城区东部产业带，凤岐路以东、山东建筑大学新校区以西、以南，南临经十东路，隶属济南经十东路新商圈，土地出让条件为六通：即宗地周围通上水、通下水、通路、通讯、通电、通气，宗地内土地平整。该地块总面积为5万平方米，用地性质商业，总容积率≤4.5，绿地率不小于35％。 2、周边项目及配套设施 项目周边有御园华府，恒生伴山，凤栖第，建大花园等大中型商铺项目，还包括山东建筑大学，山东体育竞技学院两所万人高校，项目周边有银座汽车城等大型市场，项目南边有田庄，刘家庄等居民村落，南临经十路，并且有地铁路线规划，交通方便快捷。 公交路线：115路，116路，301路等。 银行：农业银行，建设银行，邮政储蓄，商行等。 3、项目周边环境 本项目所在地块为济南东部新城重点开发位置，地理位置条件优越，周边项目近几年发展迅速，已经开始逐步形成东部经十路商圈核心地带，且紧邻横贯济南东西的经十路，经十路为东西方向双向十车道主干路，因此项目周边交通异常方便，对于经十路路幅较宽的问题，政府也已经在相应位置设置过街天桥予以解决，使经十路南北连接更为通畅，经十路两侧的居民来往更加方便。 二、市场调研分析 1、区域经济发展状况 自从2006年“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的发展战略提出，近年来，在“东拓”城市发展方向指引下，东部新城的建设发展日新月异，已经发生了翻天覆地的变化：经十东路沿线高楼密布，尚品商铺、高档写字楼林立，如今，东部已经成为高科技企业进入的首选，地产开发的热土，百姓置业的向往，休闲生活的新起点。目前济南东部经济发展迅速，随着多种业态的商业进入济南东部新城，东部经十路商圈正逐步崛起。 基于良好的经济环境和密集的人口分布，济南东部商业氛围和， 3、目标消费群定位 据调研，该购物中心主要消费目标人群主要来自周边上班青年、周边居民、在校学生等青年人群，这类人的消费比较时尚潮流，主要消费方向为服装，餐饮，零售以及部分中高档消费品等。 3.1、上班族及青年学生群：该区域有大规模办公写字楼，青年上班族数量庞大，而之前该区域没有中高档综合性的的购物中心，这些年轻消费群体要满足消费需求必须要去距离比较远的市里，本项目的出现填补了这部分的市场空白，该区域还有两所较大规模的高校，因此，周边上班族及青年学生将会成为本项目的消费主体。 3.2、追求中高档消费的普通收入人群：指收入虽普通，却具有提高生活品质的愿望和相应的鉴赏力，有较强的超前消费意识的人群。另外，普通收入的人也有高档消费的时候，例如节庆期间等。因此，这部分人群也是项目的顾客群之一。 3.3、高收入人群：收入较高，同时具有一定的品牌意识，追求时尚，讲究生活品质，要求购物环境优雅舒适、交通便利，很多是有车族，要求停车方便。目前市区尚没有一个真正能满足其需求的市场，故而这部分人群常常前往外地购物。本项目通过统一改造，统一招商，统一经营管理，提升了项目的经营档次，填补了市场的空白。因此，这部分人群将会成为本项目的部分消费客群。 4、项目形象定位　　　　　　　　　　　通过顾客对卖场购物气氛的感受来表现，如场内购物环境、卖场布局设计、橱窗设计、形象展示、POP广告等。　　　　通过产品价格、质量、服务、促销策略等形式来表现。值得一提的是，POP广告往往是营造卖场购物气氛、塑造商场形象的重要手段。形象性的POP广告在色彩的选用上要注重突出季节感，例如，在春天可选用粉红色或绿色为基调，营造一种欣欣向荣的气氛；夏天可选用蓝色或青色，突出一派清爽的