宁夏回族自治区党委新办公区前期物业进驻预案.docVIP

建发物业现代城服务中心 物业服务手册 （工程部手册） 目 录 第一章 工程部设备维护工作范围 4 第二章 工程部部门及各岗位职责 5 第三章 工程工作流程 12 第四章 工程部设备维修保养细则 22 第五章 工程部工作服务质量标准 73 第六章 工程部各项应急预案 83 前 言 建发现代城是高科技、智能化密集的现代化商业办公写字楼，公司领导对此高度重视，集团公司和物业公司均将此项目设为2010年第一要务。工程部的主要工作目标是： 1.确保建发现代城商场及办公区域内设备处在安全、可靠、连续、高效的运行状态。 2.正式接管后三个月内实现区域内设备运行的良好磨合。 正式运行一年后实现：设备完好率：100%；设备及时维修率：100%；业主满意率98%；火灾发生率0%； 3. 构建专业水准高、政治思想过硬的工程团队，为各办公单位和办公人员营造整洁、舒适、优美、和谐的办公环境。 4.工程部的日常管理严格执行ISO9001质量体系标准，按“5A级商业办公写字楼”标准提供各项服务 第一章 工程部设备维护工作范围 （一）强电 1、负责高低压变配电室、发电机房、直燃机机房及溴化锂 机组、电梯、楼层配电箱、各种控制电柜、各楼层的新风机房及照明的日常运行、维修和保养。 2、负责现代城内所有用电设备的应急维修。??3、负责楼宇公共照明、室外照明灯具的启、停。 4、负责强电设备的巡检并逐步制定保养计划。?? （二）弱电： ? ? ? ? 1、负责区域内楼宇自控系统、安保监控系统、一卡通系统（发卡管理子系统、门禁子系统、消费子系统、停车场管理子系统、会议签到系统、考勤管理子系统等）、会议系统、消防系统的日常运行。?? 2、负责区域内弱电系统设备的应急维修。?? 3、负责弱电设备的巡检并制定保养计划。?? （三）中央空调\给排水及消防系统：? ? ? ??? 1、负责公共区域供水系统、排水系统、溴化锂机房、空调末端的风机盘管、各楼层的新风机房设备的日常巡查、运行、维修和保养，给排水管线、燃气管道的巡检和维护。?? 2、负责各区域相应设备的入室维修服务。? ? 3、负责制定设施设备的维修保养计划。?? 4、负责消防水系统（喷淋/消火栓）设备的巡查、维修、保养。 5、?负责做好各项备品备件的准备。 第二章 工程部部门及各岗位职责一、工程部部门职责： 为建发现代城服务中心所服务区域提供技术支持，指导做好所服务区域的设施、房屋及其附属设备的运行管理工作。 对管理区域的设施设备进行安全使用督导，对存在的安全隐患提出整改意见。并根据主管部门的意见组织进行整改。 制定所辖区域的设备设施的年度保养计划，并负责具体的实施。 对区域内的设备设施的日常运行管理进行监督考核。 负责公司各技术专业对业务主管部门和其他有关单位的业务联系。 对本部门环境因素的识别、评价管理。 对部门所产生的固废分类收集、处理。 完成公司下达的各项责任指标。 制订各项改建工程的工程预算，工程实施。 做好设备的备品备件计划。 二、工程部经理的岗位职责： 贯彻执行项目经理的指示，直接对项目经理负责。 就本部门以及公司的技术力量配置、技术管理组织结构提出方案或建议，挑选和配备公司各个技术岗位人员，培养、巩固技术骨干队伍，切实保障动力设备安全运行以及房屋各方面设施的正常使用。尽最大努力，以最低的费用开支保持公司各物业高格调水准。 负责制定本部门人员岗位职责。考评员工的工作业绩并据实提出奖罚意见。 根据公司的经营管理目标和任务统筹本部门的工作安排，制定工作计划，组织技术力量解决工程技术问题、技术管理问题、建立技术制度。 负责本部员工的职业道德教育和安全教育，带领本部全体员工努力完成各项任务，保持本部的服务意识、管理效能和战斗力。 负责本部不合格服务的处理及纠正，预防措施的实施和跟踪。 对本部的开支情况和经济指标负责。 对本部的整体服务质量和安全生产负责。 协调本部内部以及现代城服务中心各部门之间的工作关系。 做好设备的备品备件计划。 制订各项改建工程的工程预算，工程实施。 三、暖通工程师岗位职责： 负责该项目本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。完善暖通及给排水图纸资料并归档。做好维修档案的制定工作。 负责暖通及给排水设备、设施正常使用的技术监督和指导。 制定设备、设施的大中修计划，报经批准后组织实施。 负责设备、设施的维修保养的技术指导。 负责制定和完善公司内部与暖通及给排水设备安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。 负责由工程部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。 负责指导供水计量、燃气计量、节约用水用气的技术管理，努