2012年04月达州市大竹县金阳·东湖国际温泉城2012-2013年营销思路及推广策略提报教程.pptVIP

《金阳·东湖国际温泉城》 水岸香榭项目拉页 荷兰映像项目拉页 荷兰映像户型单张 水岸香榭独栋户型册 THANKS THANKS END END ！ 123 常规类活动 1、扩大荷兰映像知名度，每周末出租车司机仅需到现场就能领取午餐；夏季领取清凉饮料 2、水岸香榭给业主送汽车油卡 3、独栋、叠拼购房客户购房送橡树林酒店“入住豁免权” 4、10月“荷兰映像·青年置业计划” 5、12月“荷兰映像·老年养身置业计划” 2012年，我们的销售如何执行？ 一：全民营销奖励机制 增加销售队伍激情、增加老带新激情、增加员工销售激情 口口相传，实现销售预期 调动房屋销售各个环节的激情才能实现真正的全民营销 唯一手段只能是制定具有吸引力的激励方式，将各方激情调动起来， 让其成项目的”酵母客户“ 　 洋房 叠拼 独栋 荷兰映像 其他 项目业主 5000 1万 2万 5000 3选1 公司员工 5000 1万 2万 5000 其他介绍 2000 1万 2万 2000 购房客户 3000 2万 3万 3000 　 成功介绍购房客购买温泉城项目并成交的给予现金奖励； 按揭客户签订按揭合同后兑现； 一次性、分期客户签定合同缴纳首期后兑现； 说明：具体执行认定细则另行制定 具有吸引力的现金奖励机制所带动的推销积极性胜于其他任何形式的； 他所产生的成本可以通过削减广告投入和削减其他促销政策来填补； 他所带来的效果类似于“传销”，实现销售的同时老客户基数也在不断增大； 对销售人员制定可望可及通过努力就可能得到的奖励将使其销售积极性空前增长； 对于目前严峻的市场给出奖励既代表实现了销售，保住了现金流； 对于利润可以通过通盘逐步递增的方式来实现，必近市场是追涨心理占据了主导，逆市盘活项目销售是所有工作的最终目的。 二：价格调控 灵活掌控价格体系，注重推售物业期间的价格合理性。 比如既定销售物业的小步快走与分层定价（鹏润曾出现过近千套物业齐推向市场，无论产品是否雷同，价格没有一套相同的价格体系）； 对于既定未售物业，同样可以考虑入市做铺垫，一方面顺势销售，更重要的是策应配合加快既定销售物业的速度（金科、龙湖等企业均作为销售策略使用，但需考虑一点是既定未售物业提前解押入市所带来的资金压力，需要从全局予以权衡） 制定科学合理的价格体系，规范折扣。 小步快跑 给新客户压力是老客户有成就感 2012年首要问题是推进销售，回笼资金、解决生存， 其次才是实现盈利。 以降低项目售价的方式促销只能使项目陷入当地开发商无休止的降价漩涡中， 况且这种方式将是老客户心寒、新客户心惊，对项目百害无一利。 多种方式降低成本、只能做到夯实成本、以实际情况出发考虑盈利点、 通盘考虑利润；宁可“低开高走”也要避免“叫好不叫座” 建立客户信息库 搜集成交客户、来访客户、来电客户电话号码及有效通讯地址 建立短信平台 根据信息来源在重大节假日短信问候、重大房地产政策发布时短信告知、活动举办前短信邀请客户 1、通过向竞争项目业务员、客服有偿获取客户名单达到客户资料搜集； 2、公司内部同事、高管所拥有的社会资源，所有合作伙伴的资源，进行客户资源开发。目标锁定高档项目客服所拥有的客户资料、高收入目标客户； 3、利用公司资源哇局银行VIP客户、银行、施工单位、合作单位、政府企事业单位等企业的高收入人群及区内较有影响力的客户，实施VIP体验计划，同时开发此类客户的圈层资源。活动形式为定向路演、专场推介、VIP特别体验日； 4、针对影楼、美容会所、瑜伽会所会员举行圈层活动扩大客户积累。 策略四：组织专业销售团队攻克别墅客户 1、每组客户接待组人员的组织构架： 2、需要系统的对每栋房屋进行分析： 3、接待流程 4、信息保密 5、客户特殊需求的应对：（车接车送…………) 6、理财知识（后期出售等问题的系统分析个税、房产税、营业税…………..） 7、在对公司利益不造成损害的前提下如何规避后期税收等 8、理清税收细项等购房经济账 9、组织学习多个领域知识 10、配置行头 11、专属VI应用体系 12、保安、保洁、吧员服装、礼仪 13、安防、物管服务等具体细则的罗列 14、户型结构、电梯安装、装修咨询 15、专属礼品、楼书、及其他物品 行政部经常性、持续性、长期性根据营销中心提出的培训需求快速安排进行相关专业知识的培训 建立销售部奖惩制度、促使团队狼性竞争 1、指标定位考核：销售团队落实到人头，实行月初定指标，月末考核机制；采取浮动收益，收益随时挂钩业绩发生变化 .2、末尾淘汰：连续两月销售业绩末尾者结合日常考评采取淘汰机制，平时结合工作表现与工作业绩，对不合格销售人员进行持续换血：营造