思源2013年3月北京中化方兴亦庄X85、X88地块前期策划报告资料.ppt

案例：远洋万和公馆 居住智能化，既可使客户看到科技产品的应用，又能提升生活便利性。 产品建议 | 高科技建议 * 室内空间 室外活动空间 私家车位 健康会所 金牌物业 社区商业 教育配套 人性化建议 “院里院外”全方位为客户着想 方式一：利用设备间赠送独立空间 赠送 独立空间赠送： 方式二：电梯私有化 入户花厅的设计，实现半面积赠送 入户门 入户花厅 人性化建议 | 空间附加值 有面实用 * 远洋天著平墅产品分为首层户型、中间层户型、顶层户型。每户独享一个花园，首层、中间层均赠送地下室。 首层户型的私家花园通过客厅进入，二层、三层中间层户型花园通过独立电梯进入。所有产品均为三入户，即正门入户、私家花园入户、地下车库入户。 顶层户型将近6米的层高，让一层的空间可以作为两层使用，得房率达到150%。 多层产品打造上借鉴远洋天著， 在满足品质与使用功能的同时，实现超高性价比。 人性化建议 | 空间附加值 * 景观不仅是观赏的，还要实用，打造音乐喷泉水雾广场——夏天开放音乐水雾，除尘降噪，冬天作为阳光运动广场，供业主健身与活动。 人性化建议 | 公共空间 * 普通住宅项目 车位配比 高端住宅项目 车位配比 首开国风美仑 1:0.5 公元九里 1:1.5 融科钧廷 1:0.75 远洋天著（一期） 1 : 1 悦廷 1 : 1 兴创屹墅（别墅） 1 : 2 中信新城 1:1.5 - - 富力盛悦居 1 : 1 - - 万科朗润园 1 : 1 - - 抢车位成为当下有车族很苦恼的问题！ 本案周边普通住宅项目车位配比多为1：1左右， 高端住宅项目车位配比为1：1.5左右，建议本案车位配比为1:1.5。 人性化建议 | 私家车位 * 打造以运动、休闲为主题的健康会所， 为业主提供健康的休闲方式和广泛的社交平台。 人性化建议 | 健康会所 24小时巡逻24小时沟通 无时限客户服务热线，无时限上午中心服务 无时限维修服务，无时限室内设备使用、保养咨询 上门服务：房间打扫、洗衣熨衣、老人孩子托管 客人接待：提供机场、活动场所代驾司机及导游服务 宠物寄养：对业主宠物进行专业照看 花园园丁：提供私家庭院，树木修剪 …… 沿袭金茂五星级酒店式服务标准，打造金牌物业。 人性化建议 | 物业服务 * 未来博兴十一路将成为区域内主要干路，建议将两地块底商沿博兴十一路设置。 X85 地块 X88 地块 博兴西路 泰和三街 兴海路 博兴十一路 博兴十路 城建 地块 万科 地块 教育用地 X87未出让 地块 泰和二街 本案、城建、万科和未来X87地块均分布在博兴十一路两侧，预计未来区域内人口将有近万人考虑到未来发展情况，博兴十一路将成为区域内主要干路，人流聚集道路；建议将本案两地块内底商沿博兴十一路设置。 教育配套的投入使用也会促使人流汇集。 人性化建议 | 便民商业配套 类型 业态 说明 中端品质型 餐饮、便利超市、银行、洗衣店、理发店、面包房… … 中端品质、满足业主生活需求 银行 美发 糕点 超市 打造居住区型商业，以餐饮、菜市场、便利超市等日常需求配套为主， 同时保证较高品质，满足社区业主的日常生活需求。 人性化建议 | 便民商业配套 * 当前地块周边教育用地尚属无主之地，率先与政府、学校洽谈， 冠名引入北京优质教育资源，打造亦庄最优学区房。 人性化建议 | 优质教育 在教育配套上，借鉴长阳半岛成功案例 * 价格建议 6 营销策略 推售策略 价格制定 经济测算 * 价格建议 | 营销策略 延续传奇 冠军策略 ——卫冕京城销冠 我们的目标是： 延续品牌传奇=市场影响力=旺销 * 推售策略（立市借势） 二期X88地块，在区域成为热点后以现房入市销售，实现高溢价。 现房入市 高开高走 抢占高地 价格建议 | 营销策略 以最优产品，高价入市，站位区域标高 通过楼王产品立势后，暗度陈仓，快销高层产品。 以改善产品PK高价刚需，做区域快消项目标杆。 * 价格建议 | 区域竞品选取制定基准价格 竞品项目选取原则 基于本地块的位置、产品特征，定价主要参考板块内在售住宅项目： 板块内产品类型相近的项目； 市场表现较好且相对知名度较高项目。 竞品项目位置图 竞品选取项目 本案 中信新城 悦廷 融科钧廷 * 价格建议 | 周边市场基准价格 地块基准价格参考项目 项目当前市场毛坯基准价格约为20000元/㎡ 项目名称 地段、交通 产品类型 入住时间比较 去化速度 平均值 当前毛坯价格(元/㎡) 加权价格 中信新城 26% 28% 25% 27% 27% 22200 5883 融科钧廷 38% 40% 37% 35% 38% 18500 6938 悦廷 36% 32% 38% 38% 3