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THINKS! 商铺投资分析 目录 国家统计局2009——2011CPI指数统计 6.5% CPI高涨，今年平均超过5%，银行一年期定期才3.5%，存在银行只会越来越少，购买力会不断下降，例如，1990年1月至2009年12月间，CPI月平均值为4.81%，在1978年的100万元，到现在只值当年的15万元。 投资对比分析——存银行 本金 一年期 利率 年收益 CPI5.5%/月 100万 3.5% 3.5万 - 2万 投资对比分析——投资黄金 影响黄金价格的因素甚多，从美元、政治格局、经济环境到汇率变动等，收益不稳定，且风险大。 金价的波动与股票价格等虚拟经济领域产品价格波动一样，从本质上来说是不可捉摸的，只能从趋势上去判断，尤其是短线行情，是极难把握的。 投资对比分析——投资股票 股市历年走势图 股市投资风险极大，目前中国股市属于政策 性股市，受政策和各种人为因素影响大。散 户股民大多被套牢。 所有资产中，在对冲和长期的条件下，房地产是唯一可能抗衡通货膨胀的资产 —— 郎咸平 2011年6月CPI 6.4% ，7月6.5%，8月6.2%，9月6.1%， 10月5.5%。 投资对比分析——投资商铺 高回报率：平均回报率在6%以上。 长期租金收益：商铺租约一般在3年及以上。 长期升值：好的商铺由于其稀有性，会随着商圈的不断发展而不断增值。 价值稳定性：房地产的价值在于土地的价值，土地的存在和不会损失，使得商铺的价值具有稳定性。 保值增值性：由于土地的稀缺性，尤其是适合商业开发的土地更稀缺。 很强的融资功能：商铺因其房地产属性的固定性、稀缺性、保值增值性，是银行欢迎的抵押品。 不同的投资种类对比 怎样选择合适的商铺进行投资呢？ 商铺的分类： 按照开发形式进行分类?：　　（1）商业街商铺?　　　（2）市场类商铺?　　（3）社区商铺?　　?　　（4）百货商场、购物中心商铺?　　（5）商务楼、写字楼商铺?　　（6）交通设施商铺?　 街铺更好养 商场分割式商铺虽然收益确定，但是相邻关系复杂，产权经营管理权等权属概念含糊； 分割式商铺 独立式的街铺 通过‘养铺’取得租金、房价双双上升的叠加收益。 街铺权属明晰，可控制性与自主性都很强，受相邻关系影响较小，投资者可以根据商铺价值变化规律进行‘养铺’，以时间换得(升值)空间，从而使投资收益最大化。 香港房地产大亨李嘉诚曾说：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。 什么样的地段适合投资呢？ 商铺的选址 成熟的中央商务圈 成长中的核心商圈 住宅小区内部 优势：投资风险小， 收益稳定。例：解放碑商圈 劣势：投资额较大，升值空间较小。 优势：各方面配套优越，基础设施完善，价格适中，投资额适中，风险较小，升值潜力巨大。 劣势：暂时收益低，需要放水养鱼。例：北部新区汽博商圈 优势：人流固定，收益稳定，投资额小，风险小，适合普通百姓投资。 劣势：流动人流不足，租金上涨缓慢，统一规划经营困难。 重庆解放碑商圈——成熟的中央商务圈 早在2000年重庆解放碑地王广场的钻石铺王，就已经拍出了30万元/平米的天价。 商铺的投资分析： 总售价与总年收益的比值倍数，如果小于15说明值得投资；如果大于15，说明投资收益较低；如果小于10则说明，你碰到了很不错的铺位。 静态投资收益理念 动态投资收益理念 更具前瞻性的投资收益理念，衡量投资收益，不止看目前静态的租金收益情况，更考虑租金的变化趋势，更看重区域发展规划和升值潜力以及潜在的消费需求。 投资收益分析 巴菲特的启示： 价值投资，坚定不移的长期持有优良资产； 动态投资分析： 我们以一个面积为50平米，单价为1.2万元/平米，总价60万的临街商铺为例: 重庆北城天街2号商铺，投资时间2004年。 铺面单价 ：6万元/平米；面积50平米；总价300万元 按揭方式贷款：首付150万元，月供18000元； 目前天街7号销售价格超过10万元/平米，月租金超过500元/平米 ；月租金超过25000元。 案例分享： 案例：重庆日月光中心 套内：65平米 单价： 7000元/平米 总价：45.5万元 首付：10万元 购入时间：2009年 目前市场价格：20000元/平米 总价：130万 净利润：80万 投资回报率：800%