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* 2014.8 E A S T G R E E N T O W N E N U O Y L I F E N A T U I F A L C R E E N H O U S E 龙堡村写字楼项目策划方案 Long warburg office project planning program 目 录 Directory ?市场分析 ?项目分析 ?项目定位 ?营销推广 写在前面 本报告核心解决的问题 1、我们所面对的市场与客户是怎样的？ 2、本项目的独特市场竞争力在哪里？ 3、怎样的产品定位能盘活项目。 壹 市场分析 太原写字楼发展趋势 区位分布方面，太原市的发展方向主要是从北向南逐步前进---府东府西街片区　 南内环片区　 长风街片区 高新开发区 产品品质方面，产品复合功能逐步加大，档次在不断提升，多为综合型项目，集商业、办公、公寓等为一体的综合性建筑或建筑族群；配套设施较完善，智能化设备普遍使用。 租售价格方面，此方面由于受多种因素影响，其一直是在波动中前行，而长风区与高新开发区是发展中的区域，起步相对低一些，但随着整体的市政发展，整体差距在不断缩小，整体价格在不断攀升。 1、太原市写字楼分布特点：以区域为特征细分，府西街、府东街已经被业内称为太原商务金融中心区域，随着时间推移，南内环街也成为了一条商务氛围过渡区，聚集了多个写字楼，而随着太原“南移”速度加快，长风街和亲贤街这个商务区也出现在人们视线中，另一个不得不提的商务区是高新技术园区，这里的写字楼商户集中在以高新技术产业为主要业务的群体。 2、产品档次与客户构成：传统的老商务区产品档次相对较高，多为中高档写字楼，客户群体主要是经营效益较好且与政府、银行、税务等部门业务往来较大的公司和企业。煤矿公司、证券公司、国内知名企业太原办事处等资金雄厚的企业是国贸写字楼的主力军。而南内环街这条商务氛围过渡区则成为了一个延续性商务带，目标群体主要是从事IT行业的私有业主和以高科技立项的创业者。对于长风街和亲贤街这个商务区随着其的发展有可能成为都市化商务区的代表。高新技术园区商户则集中以高新技术产业为主要业务的群体。 3、客户需求：太原的写字楼客户普遍选择传统商务区及较成规模的区域作为办公地点，其主要原因是成熟区域可以满足不同的需求及突现自身价值及档次。 4、本案周边竞争环境：高新区板块属于新的发展区域，目前写字楼项目较少，但是该区域内政府已经规划有商务办公区域，是写字楼市场发展的热门区域。 近两三年租赁需求大幅增加，市场租金回报高； 受CPI高企、投资渠道收窄等宏观调控政策影响，自用性购买需求和投资性购买需求畅旺； 需求的区域性非常明显， CBD长风商务区是市场需求中心， 南中环高新区是未来的热点； 虽然需求畅旺，写字楼项目销售周期过长，普遍在2年以上； 很长一段时期租售价格倒挂，高租金低售价，开发商利润被持续低迷的市场分割，价格开始上升接近高端住宅价格。 因现有写字楼软硬件无法满足客户需求（停车难、物业服务不到位、大堂不够气派等），供求矛盾严重，持币待购与滞销并存； 部分商住楼分流了中小企业客户； 在售或在租二手房部分做过简单装修，基本能够满足拎包使用的程度； 太原写字楼市场供求特征： 竞品项目分析 均价：8500元/平米 开 发 商 ：山西谐程房地产开发有限公司 价格说明：支持一次性和按揭付款。认筹交1万抵3万，按揭银行为兴业银行。 楼盘位置：迎泽区 太原市长风街与东中环交汇处南200米路西 面积信息：户型面积：40-70平米；占地面积：30000；建筑面积：105000 楼座展示：A座：六梯28户，单层面积1750平方米，有A、B、C、D、E、F六种户型；B座：四梯17户，单层面积1050平方米，有A、B、C、D1、D2、E1、E2、F、G、H十种户型。总户数：2200套。工程进度：施工到10层。 绿化率：35% 容积率：5.9 车位：总停车位约900个 土地年限：40 亲海国际 竞品项目分析 楼盘位置：小店区 亲贤北街与建设路交汇处西南角 开发商：山西恒地房地产开发有限公司 价格说明：支持一次性、分期和按揭（首付50%）付款。按揭银行为兴业银行。 户型面积：一居38平米 二居62-70平米 三居109平米 占地面积：42666平方米 建筑面积：200000平方米 物业公司：山西恒地房地产开发有限公司 物业费：1元/平方米·月 绿化率：30% 容积率：4.68 车位：1:1.2 土地年限：50 楼座展示：时代中心共33层，为1栋写字楼和1栋公寓，项目正在规划中，仅接受咨询。 时代广场 竞品项目分析 售楼地