双城市花园大街路段地下人防工程项目立项(终)教材.docx

谨呈：哈尔滨市迪尔房地产开发有限公司 双城市花园大街路段地下人防工程立项报告 哈尔滨合润企业管理有限公司 2014年4月14日 目录 商业篇 “黄金有价，商铺无价”。商业地产的价值，体现在它固有的价值（区位价值）和经营产生的附加值，商业地产的价值波动，主要取决于周边商业格局变化及自身经营结果。我们通过对双城市商业（尤其是人防商业）发展历程及发展趋势、项目周边市场现状、项目同类物业概况进行研究，该商业项目启动将对双城市商业产生巨大的社会经济价值，解决当地再就业及缓解路面交通压力。 （插图） 第一部分 商业市场情况 一．宏观市场分析 （一）商业市场分级 ◆ 市级商业区：由花园大街、和平大街、文昌大街、团结大街组成的十字街商圈 零售业为龙头，配套餐饮、娱乐、休闲、文化、康体、金融等综合服务，商圈营业面积超过10万平米，服务面向全市消费者。 ◆ 社区型商业：庆客隆、中央红金源、大润发等，以超市为主 在人口密度较大的居民生活区域中，满足居民生活需求的综合型商业。面积为5000平米以上，以食品、生活日用品等为核心，配套餐饮等，为周边1－2公里范围的消费者提供服务。 （二）商业设施功能划分 ◆ 综合性。区域交通便利，人口密度大，各类型商业设施齐全（餐饮、娱乐、购物、文化等），如十字街商业区。消费者涵盖全市各阶层，聚集力很强。 ◆ 主题性。以某一主题为服务核心，形成规模，辐射整个双城市。如自然胡同家俱装饰材料一条街、和平大街的手机配件等。 ◆ 便利性。以中小超市及街区服务设施为主，提供简单生活服务，满足街区内居民的生活需求。 （三）商业区分析 1．十字街商业区 十字街是双城南北向发展的主轴，有“十字金街”之地位，是一条具有购物、休闲、金融、文化、医院五大功能的商业街。 十字街商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以白领为主。 无可讳言的是，由于区域规划设计、商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以商场管理方面存在的部分问题，十字街现有商业业态分布比较零散，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱，人流量也远远没有达到预期数字。 2、民安大街商业区 以庆客隆百货、中央红金源为主体构筑的民安大街商业街已成为双城市的一条商业金街。周围近千平方米的区域，已有数十家品牌服装、鞋类专卖店，还有肯德基等多家中、西式快餐店。 以百货、超市、商业街为商业核心，包括专业市场、专卖店（以服装、鞋业为主）、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。本商业区包含了中高低档消费水平，再加上公交车辆的畅通，使之今天依然是众多消费者乐此不疲前往的购物区域。 3、自然胡同商业区 自然胡同商业区是集家俱、五金建材、装饰材料专业市场的聚集地，果蔬批发市场集散地，使得该地区商业业态较为多样化，地处城市中心地段，交通环境便利。 4、北环城西路与花园大街商业区 恒盛新天地的完成将带动该区域商业的发展，这里拥有双城独一无二的超市巨头大润发，及大量的社区配套商业的启动，将吸引双城的现代时尚潮流人士的涌入，为该区域增添了独有的购物、休闲特色。大润发超市及其它品牌店的成功进驻，迅速带动该区域商业的快速发展。 （四）双城市主要商业物业比较 物业名称位置规模业态形式租赁价格档次经营范围商户数金街庆客隆百货中央红金源卓越时代 购物广场 （五）双城市商业未来发展趋势 构筑三大商圈（十字街主力商圈、民安大街次主力商圈、北环城西路至火车站前次主力商圈），将十字街传统中心商业提升 为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，使三个商圈形成都市级商业中心。 双城市的商业经过多年沉淀，形成花园大街（中低零售为