2012房地产基础知识教材剖析.ppt

跃层式商品房：由上、下两层（两层均为标准层高）楼面、卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。 错层式商品房：户内楼面高度不一致，错开处有楼梯连接。 商住住宅：是soho(小型家庭办公场所)住宅概念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，居住的同时又能办公的住宅形式。 TOWNHOUSE:联排别墅，其原始意义上是乡村别墅，现指在城区联排而建的市民城区房屋。 会所：以所在业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。（游泳池、网球场、高尔夫球馆、保龄球馆、健身房、餐厅、酒吧、咖啡厅等服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放） 外飘窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然；通常它的窗台较低甚至为落地窗。（面积计算方法） 中空玻璃：传统单玻门窗的革新，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，两层玻璃之间必须形成真空或气体（惰性气体）状态，故称“中空玻璃”。 阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物、储存的空间。 露台：住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积较大，非封闭结构或上面没有屋顶，所以称露台。 玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。其作用为功能过渡或增加居室的私密性。 开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，因为是就一自然间宽度而言，故称开间。 进深：住宅的长度即进深，指一间独立房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。 层高：下层地板面到上层楼板上表面之间的竖向尺寸。 净高：下层地板面到上层楼板下表面之间的垂线距离。 （净高＝ 层高－楼板厚度） 五、房屋面积术语 房屋使用面积（套内使用面积）：住宅中以户为单位的分户门内全部可供使用的空间面积，住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、室内走道、地下室、夹层、阁楼等面积。 房屋产权面积：指产权者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。 房屋预测面积：主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，是开发商进行合法销售的面积依据（合同约定面积）。 房屋实测面积：指商品房竣工验收后，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构对楼宇进行实地勘测、绘图、计算得出的面积，是开发商和业主的法律依据，使业主办理产权证、物业费的最终依据（产权登记面积）。 套内阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在水平面的投影；全封闭阳台100%计算面积，半封闭阳台50%计算面积。 套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 分摊公用面积=建筑面积－套内建筑面积 建筑面积=商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积 六、建筑物的各项比例 建筑容积率＝总建筑面积÷总用地面积 建筑密度（建筑覆盖率）＝建筑基底总面积÷总用地面积×100% 绿化率＝各类绿地总面积÷总用地面积×100%（住宅项目绿化率应不低于30%） 面积误差比＝（产权登记面积—合同约定面积）×100%÷合同约定面积 分摊系数：公用分摊面积之和÷套内建筑面积之和 出房率（得房率）、实用率=套内建筑面积÷建筑面积×100% 使用率=套内使用面积÷建筑面积×100% 七、房地产开发五证二书名词解释 《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。 《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理局申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 《建设工程规划许可证》：市有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 《建设工程施工许可证》：是指项目开工前队伍招标到位，施工队伍具备施工资格，现场具备施工条件的凭证。 《商品房销售（预售）许可证》：指开发商在投入方面达到国家要求，有条件对外销售房屋的凭证。 《住宅质量保证书》：开发商对销售的商品房承担质量责任的法律文件。 《住宅使用说明书》：对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项。 商品房预售应符合什么条件？ 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度和竣工交付日期 办理合同登记备案的时间是怎么规定的？ 我国房地产法规定，开发经营企业与承购人签定商品