不动产估价的总汇.ppt

* * 笫五节 不动产估价程序 从获取估价业务开始至完成估价后的资料归档时止， 一宗不动产估价活动的全过程如下： （1）获取估价业务； （2）受理估价委托及明确估价基本事项； （3）拟订估价作业方案； （4）收集估价所需资料； 遵循严格的估价程序，可以避免不必要的反复和浪费，提高估价的效率；可以使估价工作规范化、精细化，提高估价的质量。 笫五节 不动产估价程序 （5）实地查勘估价对象； （6）选定估价方法及计算； （7）确定估价结果； （8）撰写估价报告； （9）交付估价报告； （10）估价资料归档。 被动接受 ； 主动争取； 自有自估。 笫五节 不动产估价程序 一、业务获取途径 二、受理估价委托及明确估价基本事项 明确估价目的： 估价目的可以通过了解估价报告的用途来明确，即通过将要完成的估价报告究竟是交给谁使用或由谁认可来明确。明确估价目的有助于更好地明确估价对象。 明确估价对象： 明确估价对象包括：明确估价对象的实物、权益和区位状况。 笫五节 不动产估价程序 签定估价合同： 签定估价合同是委托人和估价结构就估价事宜的相互约定，包括对估价目的、估价对象、估价时点、委托人应提供的资料、估价收费、估价报告交付时期、违约责任及其他有关事项的约定。 签定估价合同的作用 （1）成立受法律保护的委托与受委托关系； （2）明确合同双方的权利和义务；（3）载明估价的基本事项。 笫五节 不动产估价程序 明确估价时点： 明确估价时点是要明确所要评估的价值是指哪个具体时间上的价值。估价时点不是委托人或估价人员随意确定的，而应根据估价目的来确定。另外，估价时点应采用公历表示，一般要精确到日。 三、拟订估价作业方案 拟采用的估价技术路线和估价方法； 估价作业方案主要包括下列内容： 笫五节 不动产估价程序 拟调查收集的资料及其来源渠道； 预计所需的时间、人力、经费； 拟订作业步骤和作业进度。 1、拟采用的估价技术路线和估价方法： 估价技术路线： 是指指导整个不动产估价过程的技术思路， 是估价人员对估价对象不动产价格形成过程和形成方式的认识。 笫五节 不动产估价程序 估价技术路线体现的正是估价对象不动产的价格形成过程，反映的正是对象不动产的价格内涵。 例一：《房地产估价规范》第6.12.2条规定：“房地产损害赔偿估价，应把握房地产在损害发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。 笫五节 不动产估价程序 案例分析：这里所说的“对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值”，就是一种估价技术路线。 也就是说，在进行房地产损坏赔偿估价时，我们需要确定的是房地产损坏的程度，这个损坏程度又如何衡量呢？是用对其进行修复所需的费用来衡量的。 所以，房地产损坏赔偿估价时，估价结论的价格内涵是“房地产损坏的程度”，或者是“修复所需的费用”。 例二：《房地产估价规范》第6.11.3条：“企业联营一般不涉及房地产权属的转移。企业联营中的房地产估价，主要是为确定以房地产作为出资的出资方的分配比例服务，宜根据具体情况采用收益法、市场比较法、假设开发法，也可采用成本法。 案例分析：这也体现了一种技术路线：通过确定联营企业的利润分配比例来确定联营企业涉及的房地产的价值。 笫五节 不动产估价程序 每一种不动产估价方法都体现了一种技术路线 市场比较法反映的是这样一种技术路线： 不动产的正常市场价格是该不动产在公开市场上最可能的成交价格，或者被大多数买家和卖家认可的价格。 正是按照这样的技术路线，市场比较法采用选取类似不动产的实际成交价格来估算的技术路线。 笫五节 不动产估价程序 收益法体现了对价格形成过程的这样一种认识： 可以将购买不动产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现后累加，所得结果不应小于投资额，进而可以用这个结果作为估价对象的不动产价格。 因此，收益法反映的估价技术路线是：不动产现时的价格是由不动产未来可获得的收益决定的。 笫五节 不动产估价程序 成本法反映的估价技术路线是：在无法通过市场直接得到估价对象价格的情况下，我们可以通过对估价对象不动产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市价，再累加（积算）作为估价对象的正常市价。 也就是说，成本法认可这样一种价格形成过程：不动产的价格是由其各组成部分的价格（含利润）累加而成的。 假设开发法体现价格形成过程即估价技术思路是：未完成的不动产的价格取