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物业管理知识一问一答 一、什么是物业和物业管理？ 答：物业，是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备，包括地下停车泊位。 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 二、什么是业主？业主在物业管理活动中，享有的权利有哪些？ 答：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 在物业管理活动中，业主享有的权利： 1、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； 2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 3、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； 4、参加业主大会会议，行使投票权； 5、选举业主委员会委员，并享有被选举权； 6、监督业主委员会的工作； 7、监督物业服务企业履行物业服务合同； 8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 10、法律、法规规定的其他权利。 三、在物业管理活动中，业主需要履行的义务有哪些？ 答：在物业管理活动中，业主需履行的义务有： 1、遵守管理规约、业主大会议事规则； 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 4、按照国家有关规定交纳专项维修资金； 5、按时交纳物业服务费用； 6、法律、法规规定的其他义务。 四、什么是业主委员会？业主委员会委员应当具备什么样的资格条件？业主委员会的职责是什么？ 答：业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：　 （一）?具有完全民事行为能力；　　（二）?遵守国家有关法律、法规；　　（三）?遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务； （四）?热心公益事业，责任心强，公正廉洁；　　（五）?具有一定的组织能力；　　（六）?具备必要的工作时间。 业主委员会履行以下职责：　　（一）执行业主大会的决定和决议；　　（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；　　（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物 业服务企业履行物业服务合同；　　（五）监督管理规约的实施；　　（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；　　（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；　　（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；　　（九）业主大会赋予的其他职责。 五、具备什么条件下才能召开首次业主大会会议？ 答：具备下列条件之一的，物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当予以协助： 1、房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的； 2、首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。 六、物业服务收费包括哪些内容？ 答：物业服务收费包括物业管理综合服务费、住宅装饰垃圾清运费、车辆停泊服务费、特约服务费、代办服务费。 其中物业管理综合服务费是指物业服务企业按约定为业主提供公共性服务所收取的费用。服务内容主要包括： 1、公共设施设备的使用管理和维护、保养； 2、公共道路、公共场地及楼内公共部位的清扫保洁，生活垃圾的收集、清运和化粪池的清理等(已移交环卫处的由环卫处负责清运)； 3、公共绿地、花草树木的养护管理； 4、配合公安部门采取安全防范措施，维护物业管理区内的公共秩序； 5、车辆停放的秩序管理； 6、各类物业的档案资料管理和装修管理； 7、业主与物业服务企业约定的其他公共性服务内容。 七、物业管理综合服务费的成本由哪些项目构成？ 答：物业管理综合服务费的成本主要有： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业服务企业固定资产折旧； 8、物业公用部位、公共设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主大会同意的其他费用。 电梯、增压水泵等高能耗设施运行和住宅区