保利春天里二期营销研究报告.ppt

开盘动态跟踪：77-111㎡户型市场畅销，刚性需求旺盛时代糖果5.1开盘，推出14、15、16、22、24、25栋约410套N+1户型，面积区间为77-115 ㎡，开盘当日销售188套，销售率达46%。 开盘动态跟踪：77-111㎡户型市场畅销，刚性需求旺盛岭南湾畔5.16开盘，推出C6、C8栋约141套产品，以96-99 ㎡的三房户型为主，开盘当日销售60余套套，销售率约40%。 新政后的广州市场：受“4.15新政”影响明显，成交量已提前4周开始下降，同时政策出台后成交量下降了20％，价格也开始出现松动。 客户新政访谈语录 开盘日光项目市场反响较好，客户认知度高，自然来访量稳定，且投资前景被市场看好。 “很难说，08年政府调控09年楼市就重现火爆，谁敢肯定这次不会重蹈覆辙？” “广州楼市一直很理性，价位相对于北京、上海、深圳这些城市还是处于低位的，受新政影响价格肯定会有所松动，但幅度不会大。”  “今年广州供货量紧缺，开发商资金很充裕，降价的可能性不大；”  “广州楼市价格下降幅度不会很大，相对来说，会比较稳定，我还是看好广州楼市的。”  “在我看来，楼市受新政影响短期会下行，但长期来看仍会上涨；广州楼市不同于北京、上海、深圳，真的很难下结论。” “肯定会降啦，北京、上海都降了，广州还能不降？这次政府是下定决心要惩治高房价了，连温总理都发话了。” “房价再涨下去，社会就乱了，贫富差距只能越拉越大,高房价是社会不稳定的一个因素，政府不会不管的。” “这次政府调控楼市的决心还是蛮大的，执行力也是史上最严格的，一线房价虚高，广州也并不例外，降价在所难免。” “恒大已经率先在全国降价了，看来楼市真的要跌了!” “个人觉得，房价虚高的楼盘将会有较大幅度降价空间，再等等，肯定有机会！” 成交额上升 成交额下降 成交额缓慢上升 价量齐升 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 3月 1月 2月 价 量 量支撑价 1 价助涨助跌 3 量先价后 2 价助涨助跌 3 量先价后 2 量支撑价 1 价助涨助跌 3 价升量跌 价量齐跌 价跌量急升 价升量跌 价量齐稳 市场走势：新政后广州市场反映较为明显，预计6-7月，成交量和市场价格都会明显下降，待价格降到一定程度后，8-9月成交量预计会有明显的一个反弹，随着销售量的增加，价格也会有短期上扬，届时可能会面临广州政府第二次调控，估计10月份后又会呈现量价齐跌之势，并会持续较长一段时间。 小阳春 市场背景总结： 近期金沙洲楼市整体热销，成交户型主要集中在70-97平米的二房和三房，项目二期产品市场接受度较好； 金沙洲区域下半年70-135平米户型集中供货，项目8月底入室面临较大的市场竞争压力； 下半年8-9月预计为新政下的短暂市场黄金期，尽早入市是二期规避市场风险的关键。 03 营销推广 01 02 03 05 04 二期产品分析 新政下蓄客策略 二期营销推广方案 02 01 01 02 04 03 03 05 02 01 02 01 02 01 01 02 03 04 01 02 03 04 01 02 03 01 02 01 04 02 02 01 01 03 02 03 二期产品：二期产品处于小区内侧，无噪音，可观山景，且户型结构以91-93㎡带套间3房为主，总体产品质素较好。 剩余单位：1、2、3、5、6、7、8栋，共有房源269套。 已售罄 剩余货源 4% 11 115㎡ 4房 12% 20% 55% 8% 百分比 33 　54 149 22 套数 93㎡三房不带套间 77-80㎡两房 91-93㎡带套间3房 2+1户型 户型配比 第二档 第四档 第一档 第三档 第一档 推售策略：新政下市场大势不明朗，一切行动围绕“走量为先”，尽可能提前取得剩余单位预售许可证，一次性全部推出，快速出货。 二期与一期优势对比： 1、地理位置更好，居地铁站更近；无任何噪音； 2、环境更佳，近可观小区的中心园林，远可望连绵的浔峰山景外； 3、近小区车行出入口和临街商铺，生活更方便； 当前客户：整体客户来访量较好，但开盘后第二周与第一周相比，来访量整体下降约50%。 同期对比，第二周的当日来访量均在第一周每日的1/2左右，是否为新政影响尚需观察； 当前客户：随着开盘热销的影响，天河、越秀、金沙洲、佛山、深圳、南海客户有明显增加，项目对区域外的客户辐射力逐步加强，投资前景也为市场看好。 区域外客户增加有利与项目二期价格的逐步提升； 当前客户：随着开盘热销的影响，个体经商户、私企老板、公务员、国企职工来访量逐步增多，客户经济实力逐步增强。 客户总量虽有所减少但整体的客户质量有所