多伦多商铺投资的特点与风险控制.docVIP

地产周刊朱威专栏 多伦多商铺投资的特点与风险控制 朱威 416-821-5817 多伦多华人商城的若干典型场景：1996年－ 刚刚建成的太古广场内冷冷清清，客流稀少。众多的商家都在惨淡经营。地产经纪走过，洒向身后都是怨。一些小业主实在顶不住了，只得以6万余加元 (145 sq. ft的商铺) 或12万余（290 sq. ft的商铺）的低价抛售。而某些实力雄厚的投资家微笑着入场了，“抄底”接盘，怀着对于未来市场的必胜信念。2008年－ 太古广场早已成为华人商城的“一哥”，人气鼎盛，生意兴隆，其商铺的投资回报和价位一直在创高。Store With Apt/Office). 在多伦多，正是太古广场首开了每间商铺都可以分开买卖的先例，其意义在于让小业主也可能投资商铺。目前，这种分产权式商铺主要面向华人流行，但印巴裔，中东裔，韩裔，及西人也在逐步跟进。总之，分产权式或共管物业式商铺正在逐渐流行，前景光明。 2. 慢热性：与中国的大城市相比，多伦多可说是地广人稀，市场不够繁荣，消费群体也不够大。一个新开设的华人商城，需要更多的时间来培育市场。企望商场一开张便生意火爆是不现实的。例如太古广场，历经10年才迎来了繁荣昌盛。所幸的是，大多伦多华人的数量已经从1990’s 的十几万到了现在的60余万，并且还在不断增长。这将使华人新商场的市场培育期越来越短。这无疑是个利好现象。 3. 长期性：在多伦多开发一个新商城的过程相当复杂，开发周期较长，需时数年，延长或推迟都是常见的。再加上商铺开发的分期性和新商场的慢热性，投资商铺楼花或新商铺当然是一种长线投资！新商城初期客流稀少是正常的，故此时商铺的投资回报可能不会太理想。企图通过短期炒作而快速赢利的想法是不现实也是不可靠的。但随着人气的积累，生意必定会逐步兴隆，商铺价位当然也要水涨船高。所以，投资商铺楼花者或新商铺者要有长期坚持的心理准备。要坚信只要商城的位置好定位好，长期坚持下去就一定会有高回报。 4. 高回报性：投资的精髓在于前瞻性的眼光！投资商铺有着许多优点，有意者可以参看笔者发表过的有关文章。众多实例都表明了商铺投资的高回报性。如当初若以2万余（6万余的35%）投资太古一间小铺子，租金收入从当初的数百元逐步增加至目前的2,300加元，再以31万售出，想想看其平时的租金收入中现金流是多少，投资总回报又是多少？！ 5. 风险性：然而，这种高回报是没有人可以保证的！高回报当然与风险相伴。如投资楼花不得不忍受长期的等待和诸多的不确定性。这个世界上没有十全十美万无一失的好事。套用一句话：“房（股）市有风险，投资者要慎入”。投资成功的例子举不胜举，而投资失败的例子也比比皆是。但可以确认的是，由于房地产市场长期来看必定上升的特性，投资成功的比例必定大大高于失败的比例。所以，重要的是如何去规避或控制商铺投资的风险。 多伦多商铺投资的风险控制：与投资者个性，眼光与实力紧密相关。首先，扪心自问一下：你的个性是进取型还是保守型，还是中间型？你的经济实力如何？你的胆商、财商和投资眼光如何？你的抗风险能力如何？ 通常来说，投资商铺楼花的风险最大，但回报也可能最大。投资土地的周期最长，甚至可能到你的子孙时才能够有最大的收益。投资商铺现房最为稳妥，但增长空间和赢利空间也比较小。 如果你个性保守，经济状况不够好，或患得患失，或没有抗风险能力，建议你不要投资商铺，尤其是不要投资商铺楼花。否则，一有风吹草动，你就可能忧心忡忡寝食难安。如果商城初期的状况不佳，你就可能顶不住，甚至可能亏本抛出。 如果你个性进取或乐观，经济实力较强，有较强抗风险能力，注重长线投资，那么你的选择最大：既适合投资商铺楼花甚至土地，也适合投资商铺现房，甚至适合承受着风险“抄底”进入，“人弃我取”。你的风险最大，但回报也将最大！ 如果你是中间型的，你可以投资商铺楼花或现房或土地，但不适合“抄底”。 当然，无论何时何地，都要以投资好地段的商铺为宜。投资回报和增值潜力比价位更重要得多。至于如何投资好的商铺物业和有哪些投资良机，是个相当复杂的专业性问题。欢迎有意者致电笔者讨论。 William Zhu 416-821-5817 williamcare@yahoo.ca 2008-8-3