房地产法学案例分析.docVIP

案例一： 原告刘某是某电脑公司职员，被告郭某是某中学教师，原告与被告系朋友关系。2000年11月原告刘某得知本市某房地产公司出售经济适用房，欲购买一套。而根据本市有关政策规定，只有具有本市户口的人才有资格购买，原告非本市户口，无购房资格。原告就与被告口头商定，由原告以被告名义购买经济适用房一套，商品房由原告实际占有、使用。随后，原告出资20万元，由被告与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，购得一套80平方米的两居室房，产权人登记为郭某。之后不久，郭某以该房屋的产权证作抵　　押向银行贷款15万元借给其弟做生意。贷款到期后，郭某无力偿还，银行遂要求变卖房屋以实现抵押权。刘某得知后向法院起诉，主张自己为房屋的实际产权人，要求确认被告行为无效。 本案中原告认为自己实际出资且与被告签有协议，所以应当取得房产权。但原告的观点是不正确的，理由是： 原告不具有购房资格。由案情可知，原告出资购买的是只面向本市市民的经济适用房，根据该市规定原告没有购房资格； 原告以被告名义购买房屋的行为属于无效民事行为。根据《民法通则》第58条规定，以合法形式掩盖非法目的的行为属于无效的民事行为。本案原告在无购房资格情况下，为取得房屋而以被告名义进行房屋买卖，实属以合法形式掩盖非法目的的行为，理应归于无效； 被告实际取得房屋的产权。被告尽管没有出资，但他具有购房资格，以自己的名义签订了房屋买卖合同，并依法登记为房屋的产权人，所以符合房屋买卖合同的生效要件，依法取得房屋的产权； 原、被告之间形成一般的债权债务关系。《民法通则》第61条第1款规定：民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告从原告取得的购房款，在原告以被告的名义买房的行为无效后，性质上属于不当得利，应当返还给原告。在返还之前，双方形成一般的债权债务关系。 被告与银行之间的贷款抵押担保合同合法有效。本案中，被告郭某为取得银行贷款，以该房屋的产权证作抵押，双方形成抵押担保合同关系。双方意思表示真实且符合法律规定的生效要件，因此双方的贷款抵押合同合法有效抵押权比一般债权优先受。按照法律规定，当抵押权与普通债权并存时，抵押权优先于普通债权而受偿。因此，在以本案所争议的房地产折价或者拍卖、变卖所得价款清偿债务时，银行贷款具有优先受偿效力。 本案所争议房屋在冯氏父母去世前，属于三兄妹父母的夫妻共同财产。尽管冯甲将房屋登记在自己一人名下，但并没有改变房屋为冯氏三兄妹共同共有的事实。 冯甲与李某签订的房屋买卖合同应算有效。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”张强与李一民是好朋友，张强因无房而长期借用李一民 的一套两室一厅房屋居住。玲99年11月SH，张强从单位 分得一套三居室，遂以自己的名义将借用的房屋出租给王开。双方当事人签订了一份书而租赁合同，约定每月租金 500元，租赁期限为半年。合同签订后，张强向李一民提出 愿意租赁他的房屋，二人协商后达成协议，约定每月租金为30元，租期为一年。签订合同时，李一民对张强与王开之 间的租赁协议并不知情。之后，承租人王开得知此事。由于 当时市场上房租普遍下降，不履行合同对王开有利，王开遂 以“出租人非产权人”以及租赁合同未经登记为理由请求法 院确认他与张强之间的租赁合同无效。张强则辩称，虽然与开签订合同时他没有处分权，但事后已通过合同取得了处分权，并且房屋租赁合同并不以登记为必然生效要件，因此 租赁协议应为有效。未经出租人同意的房屋转租合同是否有效? 本案中，张强借用朋友李民的房屋居住，与李民形成房屋借用关系，享有对房屋的使用权，并未取得任何处分房屋的权利。张强未经所有权人同意而擅自将房屋租与他人，为无权处分。 本案中，张强在成为承租人后，依法可以转租房屋，但是他的转租合同必须得到原出租人的书面同意。而出租人李民根本不知情，所以张强并未因与房主李民租房合同的签订而取得转租房屋的处分权。《合同法》第５１条规定：“无处分权的人处分他人的财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”由以上分析可知，张强与王开之间的合同因未得到出租人的书面同意而处于效力待定状态，即合同已成立但未生效。