金光华2015市调报告 巩文韬.pptVIP

SCP PLAZA 租赁部市调报告 时 间：2015年12月 市调项目：金光华广场 项目概况 基本信息 开业时间：2004年11月20日 投资/开发商：金光华实业（集团）有限公司（15亿RMB） 营运团队：金光华商业管理有限公司 设计单位：深圳市招商建筑设计有限公司 位置：位于深圳市罗湖区人民南路、嘉宾路、南湖路三条繁华大道的交汇处，与国贸地铁站 无缝对接（深圳首家与地铁站无缝对接的商场） 体量：占地1.814万m2，建筑面积10.2914万m2，外广场8500m2，1700个停车位（B2—B3+ 外部地上车位），商业区域楼层B2—L7，直梯18部，扶梯60部 主力店：百佳超市（B2），ZARA（B1），南国影城（L3-L4），反斗乐园（L4） 区位分析 交通状况 道路信息：位于深圳市罗湖区人民 南路、嘉宾路、南湖路 三条繁华大道的交汇处， 交通较为便利。 地铁线路：位于1号地铁线上，其B2 与国贸地铁站A出口无缝 对接（深圳首家与地铁站 无缝对接的商场），出口 约16m宽，日均客流量 10万左右（数据来源：新 摩尔商业管理公司 2012）。 公交线路：金光华广场站29条线；国 贸站3条线；罗湖小学站 21条线。 东门老街 （600m） 万象城 （1000m） 罗湖火车站 （1200m） 区位分析 商圈分析 蔡屋围商圈 东门商圈 人民南商圈 金光华广场 位于人民南商圈，商圈内主打时尚高档精品购物及娱乐业，有较好的商业氛围及文化基础 与邻近的东门商圈（购物、休闲、旅游、观光步行街）、蔡屋围金融中心商圈（深圳老牌金融中心）构成罗湖金三角，各商圈差异化发展、优势互补，形成良好的区位优势 地铁及公交线路便利，有利于引导来自东门、蔡屋围两商圈的客流 区位分析 CBD 与住宅分析 周边高档酒店有阳光酒店、彭年酒店、新时代酒店、金碧酒店等，易于吸引外来高消费人群 周边住宅区主要是高档住宅区，片区居民具有较强的购买力 周边分布诸多高档写字楼，聚集众多白领与私营企业主，购买力强，且具有一定的文化品位 发展中心大厦 国际商业大厦 海丰苑大厦 深圳嘉里中心 彭年广场 湖心大厦 主要客群：写字楼白领、金领、私营企业主；周边高档住宅区居民；周边 高档酒店暂住人群 提袋率：工作日≤50%，周末/节假日≤70% （数据来源：中原地产 2012） 区位分析 竞争者 （数据来源：中原地产 2012） 万象城 距离约1km；深圳最大、华南最好、中国 最具示范效应的大型室内购物中心，集百货 、国际品牌、时尚精品店、餐饮、大型娱乐 等元素于一体，真正的一站式购物体验中心 。定位人群：城市高端消费群体。 KK Mall 距离约2.8km；商圈条件优良，坐拥深圳地 标性建筑，主力店多，有多家国际时尚精品 品牌的华南/深圳首店，国内体验式购物的 先驱。定位人群：中高端年轻客群。 东门茂业 距离约1.2km；深圳老牌百货商场，商圈成 熟，品牌繁多，经营专业，目前还有较强的 社会影响力。定位人群：周边片区及写 字楼的大龄中高端客群。 周边最具代表性的竞争项目有万象城、金光华、中信城市广场等，对KK Mall造成一定程度上的客群分流作用。 经营特点 项目定位 – 关键词 中高端 深圳首家连通地铁站的商场 区域型 国际化 现代化 兼顾式定位 大规模 多功能 经营特点 业态组成 结合其区位的客群定位： 零售业态比例最大（以服饰、鞋包、钟表、珠宝饰品等为代表，儿童、家居用品等品牌比例较小）； 餐饮比例其次（以休闲、特色餐饮为主，大型正餐比例较小但占地面积很大，其次是咖啡/甜品）； 配套类业态品牌比例最小，以生活服务、纤体健康、文教等为主品类较齐全；有少部分影院娱乐品牌；无银行；基本满足周边居民生活消费需求； 有一家