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土地增值税清算 培 训 讲 义 上饶市地税局税政三科 查吉胜 二〇一四年6月 一、土地增值税清算概述 （一）定义 土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。（规程第三条） 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（实施细则第十六条） （二）总体要求 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。（规程第四条） 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。 主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。（规程第五条） （三）相关法规 1、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令[1993]138号） 2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]6号） 3、国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发[1995]110号） 4、财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税[1995]48号） 5、国家税务总局　国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知……（规程第三条） 2、对已具备土地增值税清算条件的企业可以采取以下两种方式进行清算 。 一种是企业自行清算，…… 另一种是企业委托当地地税机关认可的税务师事务所进行清算，……（赣地税发〔2008〕76号） 3、市局办法： 一是明确清算主体：土地增值税清算的主体是符合土地增值税清算条件的纳税人（房地产开发企业）。 二是明确清算方式：纳税人可自行清算，也可委托税务中介机构出具鉴证报告。 三是明确中介规范：重申了资质、年检、备案等要求。 四是明确职责要求：主管地税机关和各级稽查部门不得取代纳税人进行土地增值税清算。 （三）清算条件 1、规程： 第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 　　（三）直接转让土地使用权的。 　　第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 　　（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 　　对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 2、市局办法： 第十二条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的。 第十三条 对符合以下条件之一的，主管税务机关必须通知纳税人进行土地增值税清算。 （一）对已竣工验收的房地产开发项目，其已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 对于房地产开发项目存在视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。 对前款所列第（二）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 第十四条 对符合以下条件之一的，除特殊情况外，主管税务机关原则上不通知纳税人进行土地增值税清算。 （一）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （二）省税务机关规定的其他情况。 3、办法规定解读： 一是将“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的2种情形，明确规定主管税务机关必须要求纳税人进行清算。 即（1）对已竣工验收的房地产开发项目，其已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 做出此规定，符合上级可以对下级提出管理要求的原则，也符合赣地税发〔2008〕76号中的规定： “二、……根据现行土地增值税政策的有关规定，对房地产企业开发的商品