经纪讲义说课.doc

房地产经纪概论精讲班第1讲讲义 一、内容提要 一、内容提要：房地产经纪活动是一种重要的经纪活动，而且有其特点。本讲介绍经纪的内涵、分类、特征、作用和起源等，然后介绍房地产经纪的概念，并重点说明房地产经纪的内涵、特殊性、功能定位和作用。? 二、重点、难点 大纲要求：掌握房地产经纪的内涵分类、必要性、功能定位； ? ????????熟悉经纪的内涵、分类特征、作用和起源； 三、经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的中介服务活动。这种中介服务活动可以提高交易效率、降低交易成本，是一种有偿的经济活动。 经纪的完整定义可表述为：经纪是经济活动中的一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织以收取佣金为目的，通过居间、代理、行纪等服务方式，促成他人交易的经济活动。 ? ?在现实中，无论是哪种经纪活动，均包括以下两层基本涵义：其一，经纪动是一种中介服务活动，主要是通过提供信息和专业服务来促成他人交易； 二，经纪人提供中介服务是以营利为目的，采取收取佣金的方式获得其服务报酬。 ? 四、经纪的分类 四、经纪的分类一般而言，经纪服务最主要的方式有居间、代理、行纪三种。(1)居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。居间是经纪行为中广泛采取的一种方式，其特点是服务对象广泛，经纪人与委托人之间一般没有长期固定的合作关系。(2)代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。经纪活动中的代理，是一种商事代理活动，即代理人根据与被代理人达成的经纪合同关系，从事合同规定领域、程度、时间的商品交易活动的行为(3)行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。行纪主要有以下两个特征：一是经委托人同意或双方事先约定，经纪人可以以低于(或高于)委托人指定的价格买进(或卖出)，并因此而增加报酬；二是除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可以作为买受人或出卖人。目前我国对经纪活动的定义相对较宽泛，不同的行业有不同的特点，对相关经纪活动含义的阐述也略有区别，特别是对行纪是否属于经纪行为有较大争论。但是，不论何种行业的经纪活动，以收取佣金为目的，为促成他人交易而进行活功的特征却是共同的。五、经纪的特征经纪活动具有以下3个特征：(一)活动主体的专业性经纪活动主体的专业性是经纪活动自身的必然要求。(二)活动地位的中介性从哲学含义上讲，中介是指不同事物或同一事物内部不同要素之间的联系。经纪活动的中介性，就是从这种意义上讲的。经纪是为促成其他相对两方的交易而提供服务的活动。在经纪活动中，发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三主体，即委托人进行交易的相对人。而提供经纪服务的行为人，正是为委托人与其交易相对人所进行的交易发挥沟通、撮合的联系作用。接受不存在第三主体的委托事项，不属于经纪服务。(三)活动内容的服务性在经纪活动中，经纪主体只是为促成交易提供服务，不直接作为交易主体从事交易。经纪机构对其所中介的商品没有所有权、使用权、抵押权等，不存在买卖行为。题目：以下是经纪活动具有特征，它们分别是：（）。A．活动范围的广泛性B．活动主体的专业性C．活动地位的中介性D．活动责任的确定性E．活动内容的服务性答案：（BCE ） ? 六、主要概念辨析 六、主要概念辨析在现实中，还有许多与经纪相关的概念，比如居间、代理、行纪、中介、经销等。这些概念往往被误用，从而导致对经纪概念的误解。因此，有必要对这几个概念进行辨析。(一)经纪、代理与居间在《大英百科全书》中，“经纪人”(Broker)被解释为“The broker is business agent who is eompletely independent of his principal”即“经纪人是完全独立于他的委托人的职业代理人。”在《美国传统词典》中，“经纪人”(Broker)意为“One that acts as an? agent for others，as in negotiating contracts，purchases，or sales in return for a fee or commission”，即“作为他人的代理人，代理他人进行谈判签约、购买或销售以获取费用或佣金的人”。由此可以看出，西方的经纪人(Brokers)实际上就是一个代理人，可以认为在西方，经纪活动的主要方式就是代理。但是在中国，经纪活动的内涵要比西方的经纪内涵更广，不仅包含代理活动，还包含居间活动。代理可分为民法上的代理和商法上的代理两类。(二)经纪与中